Beleihungsauslauf: der unterschätzte Hebel für deinen Zins
Zwei Menschen kaufen dasselbe Haus für 350.000 Euro. Der eine zahlt 3,9 Prozent Zinsen, der andere 4,6 Prozent. Der Unterschied liegt selten am Verhandlungsgeschick. Er liegt fast immer am Beleihungsauslauf, und den kennen die wenigsten.
Was der Beleihungsauslauf ist
Der Beleihungsauslauf sagt, welchen Anteil des Objektwerts die Bank finanziert. Je höher er ist, desto größer ihr Risiko: Muss sie die Immobilie im Ernstfall verwerten, bleibt bei einem hohen Auslauf weniger Puffer, um die offene Schuld zu decken. Dieses Risiko lässt sich die Bank über den Zins bezahlen.
Der Punkt, den fast alle übersehen: Der Beleihungsauslauf wird nicht auf den Kaufpreis gerechnet, sondern auf den Beleihungswert. Das ist der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut, auch in einer schlechten Marktphase. Er liegt in aller Regel unter dem Kaufpreis, häufig rund 10 Prozent darunter.
So wird er berechnet
Die Formel ist simpel: Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert, mal 100.
Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro, die Bank setzt den Beleihungswert bei 90 Prozent an, also 315.000 Euro. Du bringst 70.000 Euro Eigenkapital ein und brauchst 280.000 Euro Darlehen. Der Beleihungsauslauf beträgt dann 280.000 geteilt durch 315.000, also rund 89 Prozent. Gerechnet auf den Kaufpreis wären es nur 80 Prozent gewesen. Dieser Unterschied von neun Prozentpunkten ist der Grund, warum Menschen mit einer Zinszusage rechnen, die sie dann nicht bekommen.
Die Stufen und was sie kosten
Banken arbeiten nicht mit einer stufenlosen Kurve, sondern mit Klassen. Üblich sind Grenzen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Wer mit 80,5 Prozent knapp über einer Grenze liegt, zahlt denselben Aufschlag wie jemand mit 89 Prozent.
| Beleihungsauslauf | Typischer Aufschlag auf den Bestzins |
|---|---|
| bis 60 % | Bestzins, kein Aufschlag |
| bis 80 % | rund 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte |
| bis 90 % | rund 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte |
| bis 100 % | rund 0,6 bis 0,9 Prozentpunkte |
| über 100 % | rund 1,0 Prozentpunkte und mehr |
Beispielhafte Bandbreiten, Stand 16.09.2026. Jede Bank hat eigene Stufen und Aufschläge, deshalb lohnt der Vergleich gerade in Grenzfällen.
Rechenbeispiel: 350.000 Euro Kaufpreis
Kaufpreis 350.000 Euro, Beleihungswert 315.000 Euro (90 Prozent des Kaufpreises). So verschiebt sich der Beleihungsauslauf mit dem Eigenkapital:
| Eigenkapital | Darlehen | Auslauf | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 0 € | 350.000 € | 111 % | Vollfinanzierung, teuerste Stufe |
| 35.000 € | 315.000 € | 100 % | Nebenkosten selbst getragen |
| 70.000 € | 280.000 € | 89 % | knapp unter der 90er Grenze |
| 105.000 € | 245.000 € | 78 % | unter 80 Prozent |
| 140.000 € | 210.000 € | 67 % | nahe am Bestzins |
Interessant ist die Zeile mit 70.000 Euro. Bei 68.000 Euro Eigenkapital läge der Auslauf bei 90,2 Prozent und damit in der nächsthöheren Klasse. Zweitausend Euro mehr Eigenkapital entscheiden hier über einen Zinsunterschied, der über zehn Jahre mehrere tausend Euro ausmacht. Genau diese Grenzfälle suche ich, wenn ich eine Finanzierung durchrechne.
Vier Wege, ihn zu senken
- Mehr Eigenkapital einbringen. Der direkteste Weg. Prüfe auch Bausparguthaben, Depots und ein mögliches Verwandtendarlehen.
- KfW-Mittel im Nachrang nutzen. Ein Nachrangdarlehen verkleinert das erstrangige Bankdarlehen und senkt damit dessen Auslauf.
- Eigenleistung anrechnen lassen. Bei Sanierung und Ausbau erkennen viele Banken einen Teil als Eigenkapitalersatz an.
- Ein zweites Objekt als Sicherheit stellen. Wenn Eltern eine lastenfreie Immobilie mitbesichern, sinkt der Auslauf deutlich. Das will aber gut überlegt sein, denn die Haftung ist real.
Selbst nachrechnen: Im Budget-Rechner siehst du, wie sich Eigenkapital, Darlehenshöhe und Rate zueinander verhalten. Wie sich der Zins über die Jahre auswirkt, zeigt der Finanzrechner mit Tilgungsplan.
Mehr zum Zusammenspiel von Eigenkapital und Zins steht im Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Wie sich das aktuelle Zinsniveau entwickelt, liest du in der Zinsentwicklung 2026.
Häufige Fragen
Wird der Beleihungsauslauf vom Kaufpreis berechnet?
Nein, vom Beleihungswert. Den setzt die Bank meist rund 10 Prozent unter dem Kaufpreis an, weil sie einen Wert ansetzt, der auch in einer schlechten Marktphase trägt. Deshalb liegt der tatsächliche Beleihungsauslauf fast immer höher, als man auf Basis des Kaufpreises erwartet.
Ab welchem Beleihungsauslauf wird es teuer?
Spürbar teurer wird es oberhalb von 80 Prozent, deutlich teurer oberhalb von 90 Prozent und noch einmal deutlich oberhalb von 100 Prozent. Weil Banken in Stufen rechnen, entscheidet oft ein einziger Prozentpunkt über den Aufschlag.
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Direkt nicht, er ist das Ergebnis der Bankbewertung. Indirekt schon: Vollständige und gute Objektunterlagen, saubere Fotos und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung führen häufiger zu einer realistischen Bewertung als eine lückenhafte Einreichung. Außerdem bewerten Banken unterschiedlich, weshalb ein Vergleich über mehrere Häuser sinnvoll ist.
Lohnt es sich, das gesamte Ersparte einzusetzen, um eine Stufe zu erreichen?
Nicht um jeden Preis. Eine Rücklage von drei bis sechs Monatsausgaben sollte bleiben, denn nach dem Kauf kommen Umzug, Renovierung und oft eine neue Küche. Wer das Konto leerräumt, um 0,2 Prozentpunkte zu sparen, finanziert die Küche später teuer über einen Ratenkredit.
Zählt die Grunderwerbsteuer zum Beleihungsauslauf?
Die Kaufnebenkosten erhöhen nicht den Objektwert, aber sehr wohl die Darlehenssumme, wenn du sie mitfinanzierst. Genau dadurch steigt der Beleihungsauslauf über 100 Prozent. Wer die Nebenkosten selbst zahlt, bleibt darunter.
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung findest du im Glossar Baufinanzierung von A bis Z: 58 Begriffe, kurz erklärt und mit den passenden Rechnern verknüpft.
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Stand: 16. September 2026. Rechtsgrundlage Beleihungswert: § 16 Absatz 2 Pfandbriefgesetz sowie Beleihungswertermittlungsverordnung. Zinsaufschläge nach Beleihungsauslauf sind beispielhafte Marktbandbreiten, Stand 16.09.2026. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, nachgerechnet per Skript.