Glossar Baufinanzierung: 58 Begriffe von A bis Z

Abgeschlossenheitserklärung

Die Bescheinigung der Baubehörde, dass eine Wohnung baulich vollständig von den anderen Wohnungen im Haus getrennt ist: eigener abschließbarer Zugang, eigene Küche, eigenes Bad. Ohne sie kann eine Eigentumswohnung nicht ins Grundbuch eingetragen werden, und ohne Grundbucheintrag gibt es keine Finanzierung. Bei Bestandswohnungen liegt sie in aller Regel vor. Heikel wird es, wenn ein Haus erst noch aufgeteilt werden soll, etwa beim Kauf einer einzelnen Etage vom Eigentümer. Dann kläre vor dem Notartermin, ob die Erklärung existiert.

Mehr dazu: Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?

Annuitätendarlehen

Die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung. Du zahlst jeden Monat denselben Betrag, die Annuität. Darin stecken Zins und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Rate kleiner wird, sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt im selben Maß. Die Rate selbst bleibt bis zum Ende der Zinsbindung unverändert. Das macht die Finanzierung planbar: Du weißt heute, was du in acht Jahren überweist. Wie stark sich Zins und Tilgung über die Jahre verschieben, siehst du am besten im Tilgungsplan.

Rechner: Baufinanzierung berechnen mit Tilgungsplan

Ausführlich: Annuitätendarlehen: die Rate, die sich nie ändert

Anschlussfinanzierung

Was nach dem Ende der Zinsbindung kommt. Nach zehn oder fünfzehn Jahren ist die Immobilie in den seltensten Fällen abbezahlt, es bleibt eine Restschuld. Für die brauchst du einen neuen Vertrag: entweder bei derselben Bank (Prolongation), bei einer anderen Bank (Umschuldung) oder schon vorab gesichert (Forward-Darlehen). Der Zeitpunkt ist wichtiger, als die meisten denken. Drei Jahre vor Ablauf kannst du dir den heutigen Zins sichern, sechs Monate vorher wird es eng.

Mehr dazu: Anschlussfinanzierung 2026: Ablauf, Fristen und Zinsen · Rechner: Anschlussfinanzierung berechnen

Auflassungsvormerkung

Deine Absicherung zwischen Notartermin und Grundbucheintrag. Zwischen beiden liegen oft mehrere Monate, und in dieser Zeit ist der Verkäufer formal noch Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung wird direkt nach der Beurkundung ins Grundbuch eingetragen und blockiert, dass die Immobilie zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder neu belastet wird. Erst wenn sie steht und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar dich zur Zahlung auf. Zahle niemals vorher, auch nicht auf Drängen des Verkäufers.

Auszahlungsvoraussetzungen

Die Liste der Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor die Bank Geld überweist. Typisch sind: Grundschuld im Grundbuch eingetragen, Kaufvertrag notariell beurkundet, Gebäudeversicherung nachgewiesen, Eigenkapital eingebracht. Die Liste steht im Darlehensvertrag, wird aber oft überlesen. Das rächt sich, wenn der Notar zur Zahlung auffordert und die Bank noch auf ein Dokument wartet. Geh die Liste durch, sobald du den Vertrag hast, nicht erst, wenn die Frist läuft.

Mehr dazu: Unterlagen für die Baufinanzierung

Bauspardarlehen

Der zweite Teil eines Bausparvertrags. Zuerst sparst du an, dann wird der Vertrag zuteilungsreif, und du kannst ein Darlehen zu einem Zins abrufen, der schon bei Vertragsabschluss festgelegt wurde. In Hochzinsphasen ist das ein echter Vorteil, in Niedrigzinsphasen war es lange uninteressant. In der Baufinanzierung taucht das Bauspardarlehen meist als zweiter Baustein neben dem Bankdarlehen auf oder als Weg, sich einen Zins für die spätere Anschlussfinanzierung zu sichern. Rechne beide Phasen zusammen, nicht nur den Darlehenszins.

Beleihungsauslauf

Der wichtigste Hebel für deinen Zins, und der am wenigsten bekannte. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert, angegeben in Prozent. Je niedriger, desto weniger Risiko für die Bank, desto besser der Zins. Die Banken arbeiten mit Stufen, typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer mit 81 Prozent knapp über einer Stufe liegt, zahlt spürbar mehr als bei 79 Prozent. Manchmal reichen wenige tausend Euro mehr Eigenkapital, um in die günstigere Stufe zu rutschen. Genau das prüfe ich in der Ersteinschätzung.

Rechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ausführlich: Beleihungsauslauf: der unterschätzte Hebel für deinen Zins

Beleihungswert

Nicht der Kaufpreis, und auch nicht der Verkehrswert. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut, also auch in einer schlechten Marktphase. Deshalb liegt er fast immer unter dem Kaufpreis, oft rund 10 Prozent darunter. Das ist der Grund, warum eine Bank bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro nicht automatisch von 400.000 Euro Sicherheit ausgeht. Wer den Unterschied nicht kennt, wundert sich über den Zins und über die Frage nach mehr Eigenkapital.

Mehr dazu: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bereitstellungszinsen

Die Bank hält dein Darlehen bereit, du rufst es aber noch nicht ab, etwa weil der Neubau noch läuft oder der Notartermin sich verschiebt. Für diese Zeit verlangt sie Bereitstellungszinsen, üblich sind rund 3 Prozent im Jahr auf den nicht abgerufenen Teil (beispielhaft, Stand 16.09.2026). Vorher gibt es eine bereitstellungszinsfreie Zeit, je nach Bank drei bis zwölf Monate. Bei Neubau oder Sanierung ist die Länge dieser Frist ein echter Verhandlungspunkt, der leicht vierstellige Beträge ausmacht.

Ausführlich: Bereitstellungszinsen: der Posten, den niemand einplant

Bewirtschaftungskosten

Alles, was die Immobilie kostet, außer der Darlehensrate: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Wasser, Müll, Instandhaltung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld. Banken rechnen in der Haushaltsrechnung mit Pauschalen, häufig 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter und Monat. Wer selbst kalkuliert, sollte ehrlicher rechnen: Ein Altbau mit 140 Quadratmetern und alter Heizung kostet im Unterhalt ein Vielfaches einer neuen Wohnung mit 70 Quadratmetern. Diese Position entscheidet mit darüber, ob eine Finanzierung im Alltag trägt.

Bonität

Die Einschätzung der Bank, wie zuverlässig du zurückzahlst. Sie speist sich aus mehreren Quellen: Einkommen und dessen Sicherheit, bestehende Verbindlichkeiten, Schufa-Daten, Vermögen, Berufsgruppe, Alter. Bonität ist keine Schulnote, sondern ein Bündel. Ein befristeter Vertrag lässt sich durch hohes Eigenkapital ausgleichen, ein knappes Einkommen durch einen zweiten Darlehensnehmer. Die Kunst liegt darin, das Gesamtbild sauber darzustellen, und darin, die Bank zu finden, deren Raster zu deiner Situation passt.

Mehr dazu: Baufinanzierung für Selbständige

Disagio (Damnum)

Ein Abschlag bei der Auszahlung. Du vereinbarst 300.000 Euro Darlehen, bekommst aber nur 295.000 Euro ausgezahlt. Im Gegenzug sinkt der Nominalzins. Unterm Strich ist das eine vorgezogene Zinszahlung, kein Geschenk: Der Effektivzins bleibt praktisch gleich. In der privaten Baufinanzierung spielt das Disagio heute kaum noch eine Rolle. Relevant bleibt es bei vermieteten Objekten, wo sich der Abschlag steuerlich auswirken kann. Für die selbst genutzte Immobilie gilt: Vergleiche immer den Effektivzins, nie den Sollzins.

Effektivzins

Der Zins, der die meisten Nebenkosten des Darlehens einrechnet: Sollzins, Disagio, Bearbeitungsentgelte, Auszahlungszeitpunkt. Er ist nach der Preisangabenverordnung vorgeschrieben und die einzige Zahl, mit der du zwei Angebote wirklich vergleichen kannst. Nicht enthalten sind allerdings Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Kontoführung, deshalb ersetzt auch der Effektivzins nicht den Blick ins Kleingedruckte. Wer nur Sollzinsen vergleicht, vergleicht nichts.

Eigenkapital

Alles, was du selbst einbringst: Guthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, ein Verwandtendarlehen, auch ein bereits bezahltes Grundstück. Als Faustregel gilt, die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen, in NRW also rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Alles darüber senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins. Ganz ohne Eigenkapital geht es, aber es wird deutlich teurer und die Anforderungen an Einkommen und Objekt steigen stark. Wichtig: Eigenkapital vollständig einsetzen ist selten klug, eine Rücklage von drei bis sechs Monatsausgaben bleibt sinnvoll.

Mehr dazu: Geht Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Ausführlich: Eigenkapital: wie viel du wirklich brauchst

Eigenleistung (Muskelhypothek)

Arbeiten, die du selbst übernimmst, statt sie zu bezahlen: streichen, fliesen, Böden legen, Garten anlegen. Banken erkennen Eigenleistung teilweise als Eigenkapitalersatz an, aber vorsichtig. Üblich sind Obergrenzen um 10 bis 15 Prozent der Bausumme, und meist nur bei nachweisbarer Qualifikation. Der häufigste Fehler ist die Selbstüberschätzung: Was am Küchentisch nach zwei Wochenenden klingt, dauert neben einem Vollzeitjob oft Monate. Rechne konservativ, sonst fehlt am Ende Geld und Zeit.

Endfälliges Darlehen

Du zahlst während der gesamten Laufzeit nur Zinsen, die Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende. Das setzt voraus, dass parallel etwas angespart wird, meist ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Weil die Restschuld nie sinkt, ist die Zinsbelastung insgesamt höher als beim Annuitätendarlehen. Für selbst genutzte Immobilien ist das fast nie die richtige Wahl. Bei vermieteten Objekten kann es wegen der steuerlich absetzbaren Zinsen anders aussehen, das gehört aber vor die Steuerberatung, nicht in ein Glossar.

Energieausweis

Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung, und für die Bank ein Unterlagenpunkt. Interessanter ist er für dich: Er sagt, wie viel Energie das Gebäude verbraucht, und damit ungefähr, was dich Heizen kosten wird. Ein Verbrauchsausweis bildet das Verhalten der Vorbesitzer ab, ein Bedarfsausweis den baulichen Zustand. Bei Altbauten mit schlechter Klasse solltest du Sanierungskosten von Anfang an einplanen, sonst wird die günstige Immobilie im Unterhalt zur teuren.

Prüfen lassen: Immobilien-Check: Exposé kostenlos prüfen

Erbbaurecht

Du kaufst das Haus, aber nicht den Grund darunter. Für das Grundstück zahlst du einen jährlichen Erbbauzins an den Eigentümer, oft eine Kirche oder eine Kommune, meist über 99 Jahre. Der Kaufpreis ist dadurch deutlich niedriger, die monatliche Belastung aber nicht unbedingt. Für Banken ist Erbbaurecht aufwendiger: Sie bewerten das Objekt anders, die Restlaufzeit spielt eine große Rolle, und nicht jede Bank macht es mit. Unter 40 Jahren Restlaufzeit wird es spürbar schwierig.

Finanzierungsbestätigung

Das Schreiben, mit dem eine Bank oder ein Vermittler bestätigt, dass deine Finanzierung grundsätzlich darstellbar ist. Makler verlangen sie zunehmend vor der Besichtigung, in umkämpften Lagen sogar als Zugangsvoraussetzung. Sie ist keine verbindliche Finanzierungszusage, aber sie zeigt, dass du vorbereitet bist. Wer sie hat, wird bei gleichem Gebot dem Käufer ohne vorgezogen. Genau dafür gibt es das Käuferzertifikat.

Anfordern: Käuferzertifikat: Finanzierung bestätigt

Finanzierungszusage

Die verbindliche Entscheidung der Bank, dir das Darlehen zu den genannten Konditionen zu geben. Sie kommt nach vollständiger Unterlagenprüfung und Objektbewertung. Erst ab hier ist die Finanzierung wirklich sicher. Alles davor, auch eine Machbarkeitsprüfung oder ein Zinsangebot, steht unter Vorbehalt. Unterschreibe den Kaufvertrag nach Möglichkeit nicht vor der Zusage. Wenn der Zeitdruck das nicht zulässt, muss das bewusst entschieden und im Kaufvertrag abgesichert werden.

Forward-Darlehen

Ein Anschlussdarlehen, das du heute abschließt, obwohl es erst in einigen Jahren ausgezahlt wird. Möglich ist das je nach Bank bis zu 60 Monate im Voraus. Du sicherst dir den heutigen Zins und zahlst dafür einen Aufschlag, der mit jedem Vorlaufmonat steigt. Die Rechnung ist eine Wette: Steigen die Zinsen stärker als der Aufschlag, hast du gewonnen. Bleiben sie gleich oder fallen sie, hast du zu viel gezahlt. In einem Umfeld steigender Zinsen wird das Forward-Darlehen deshalb interessanter.

Mehr dazu: Anschlussfinanzierung vergleichen: Hausbank, Forward oder Umschuldung

Ausführlich: Forward-Darlehen: den Zins für später heute sichern

Gesamtschuldner

Wenn zwei Personen gemeinsam ein Darlehen aufnehmen, haftet jede für die volle Summe, nicht für die Hälfte. Das ist vielen Paaren nicht klar. Fällt einer aus, kann die Bank den gesamten Betrag vom anderen verlangen. Bei einer Trennung wird daraus schnell ein Problem, denn aus einem Darlehensvertrag kommt man nur mit Zustimmung der Bank heraus, und die gibt sie nur, wenn der verbleibende Partner die Finanzierung allein trägt. Wer unverheiratet gemeinsam kauft, sollte das vorher regeln.

Grundbuch

Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke beim Amtsgericht. Es besteht aus drei Abteilungen: Eigentümer, Lasten und Beschränkungen (etwa Wegerechte oder Wohnrechte) und Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken. Der Grundbuchauszug gehört in jede Finanzierungsunterlage. Lies besonders Abteilung II. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht oder eine alte Dienstbarkeit kann den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen und wird im Exposé selten erwähnt.

Mehr dazu: Unterlagen für die Baufinanzierung

Grunderwerbsteuer

Die Steuer auf den Immobilienkauf, festgelegt vom Bundesland. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises und damit den größten Einzelposten der Kaufnebenkosten. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das 22.750 Euro. Der Bescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin, und erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die du nicht als Eigentümer eingetragen wirst. Mitverkauftes Inventar wie Küche oder Einbauschränke lässt sich im Kaufvertrag getrennt ausweisen und mindert die Bemessungsgrundlage.

Rechner: Kaufnebenkosten NRW berechnen

Ausführlich: Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 Prozent und wie du sie senkst

Grundschuld

Die Sicherheit der Bank. Sie wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt die Bank, das Grundstück zu verwerten, falls du dauerhaft nicht zahlst. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, sie bleibt also bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Genau das ist praktisch: Bei einer späteren Finanzierung kann dieselbe Grundschuld wiederverwendet werden, was Notarkosten spart. Die Eintragung kostet rund 0,3 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme.

Haushaltsrechnung

Die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben, mit der die Bank prüft, ob die Rate tragbar ist. Auf der Einnahmenseite steht das Nettoeinkommen, bei Selbständigen der Gewinn aus den letzten Jahren. Auf der Ausgabenseite Pauschalen für Lebenshaltung (je nach Bank 700 bis 1.000 Euro für die erste Person), bestehende Kredite, Unterhalt, Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Was übrig bleibt, muss die Rate mit Puffer decken. Wer vorher weiß, wie diese Rechnung aussieht, geht anders in das Gespräch.

Rechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Hypothek

Wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht, aber fest an eine bestimmte Forderung gekoppelt. Sinkt das Darlehen, sinkt die Hypothek automatisch mit, und mit der letzten Rate erlischt sie. Das klingt sauberer, ist in der Praxis aber unflexibel, weshalb heute fast ausschließlich Grundschulden bestellt werden. Im Alltag wird das Wort Hypothek trotzdem weiter als Synonym für die ganze Baufinanzierung benutzt. Wenn dir jemand eine Hypothek anbietet, meint er in aller Regel eine Grundschuld.

Instandhaltungsrücklage

Bei Eigentumswohnungen das gemeinsame Sparbuch der Eigentümergemeinschaft für Dach, Fassade, Heizung, Aufzug. Du zahlst monatlich über das Hausgeld ein. Vor dem Kauf lohnt der Blick in die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und auf den Stand der Rücklage: Eine Gemeinschaft mit 8.000 Euro Rücklage und einem 40 Jahre alten Dach ist ein Risiko, das im Kaufpreis nicht steht. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierungen gehen auf dich über.

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Kapitaldienstfähigkeit

Der Fachbegriff für die Frage: Kannst du die Rate dauerhaft zahlen? Die Bank prüft das nicht mit dem heutigen Zins allein, sondern rechnet oft mit einem kalkulatorischen Aufschlag, um zu sehen, ob die Finanzierung auch nach der Zinsbindung noch trägt. Bei Selbständigen wird der Durchschnitt aus zwei bis drei Jahresabschlüssen genommen, häufig der niedrigere Wert. Wer die Logik kennt, kann seine Zahlen richtig aufbereiten, statt sie nur einzureichen.

Mehr dazu: Baufinanzierung für Selbständige

Ausführlich: Kapitaldienstfähigkeit: wie Banken deine Rate prüfen

Kaufnebenkosten

Alles, was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt: Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent) und, falls ein Makler beteiligt ist, die Provision. In NRW landest du damit bei rund 8 Prozent ohne und rund 12 Prozent mit Makler. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das rund 30.000 bis 42.000 Euro. Diese Summe finanzieren Banken ungern mit, sie gilt als der Teil, den du selbst aufbringen solltest.

Mehr dazu: Kaufnebenkosten NRW 2026 · Rechner: Kaufnebenkosten berechnen

KfW-Förderung

Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse der staatlichen Förderbank. Für Wohneigentum sind vor allem das Wohneigentumsprogramm (124) sowie die Programme für klimafreundlichen Neubau und altersgerechten Umbau relevant. Wichtig zu wissen: Der KfW-Zins ist nicht automatisch besser als der Marktzins, im September 2026 lag er teilweise darüber (beispielhaft, Stand 14.09.2026, Quelle KfW). Der Vorteil liegt oft woanders, etwa in tilgungsfreien Anlaufjahren oder darin, dass ein Nachrangdarlehen den Beleihungsauslauf des Hauptdarlehens senkt. Der Antrag läuft immer über die finanzierende Bank, nie direkt.

Mehr dazu: KfW-Kredit und Anschlussfinanzierung

Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Das vielleicht nützlichste Recht im ganzen Darlehensvertrag, und kaum jemand kennt es. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei einer Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren. Eine lange Zinsbindung ist deshalb keine Falle: Du sicherst dich nach oben ab und kannst nach zehn Jahren trotzdem aussteigen, wenn die Zinsen gefallen sind. Das Recht ist gesetzlich garantiert und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Mehr dazu: Zinsentwicklung und Zinsbindung wählen

Löschungsbewilligung

Die Erklärung der Bank, dass eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden darf. Nötig ist sie, wenn du verkaufst oder wenn du nach vollständiger Tilgung ein sauberes Grundbuch willst. Automatisch passiert das nicht, du musst es anstoßen, und der Notar berechnet Gebühren dafür. Oft ist es klüger, die Grundschuld stehen zu lassen: Für eine spätere Modernisierung oder Anschlussfinanzierung kann sie wiederverwendet werden, was deutlich günstiger ist als eine Neubestellung.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB: Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision. In NRW sind insgesamt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, also je 3,57 Prozent. Bei 350.000 Euro zahlst du damit rund 12.500 Euro. Die Provision wird fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert.

Rechner: Kaufnebenkosten NRW berechnen

Modernisierungskredit

Ein Darlehen für Sanierung und Umbau, ohne dass die Immobilie neu gekauft wird. Bis etwa 50.000 Euro geht das häufig ohne Grundbucheintrag, was Zeit und Notarkosten spart, dafür ist der Zins höher. Ab größeren Summen wird grundbuchlich besichert, dann gelten Konditionen wie bei einer normalen Baufinanzierung. Bei energetischen Maßnahmen lohnt immer der Blick auf KfW und BAFA, denn Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen verändern die Rechnung erheblich.

Nachrangdarlehen

Ein Darlehen, das im Grundbuch hinter einem anderen steht. Im Verwertungsfall wird zuerst der vorrangige Gläubiger bedient, der nachrangige bekommt nur, was übrig bleibt. Deshalb ist ein Nachrangdarlehen für die Bank riskanter und teurer. Typischer Fall sind KfW-Mittel, die im Nachrang eingetragen werden. Das hat einen angenehmen Nebeneffekt: Weil das erstrangige Bankdarlehen dadurch kleiner ausfällt, sinkt dessen Beleihungsauslauf und damit sein Zins.

Notaranderkonto

Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis fließt. Der Käufer zahlt ein, der Notar zahlt erst aus, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das kostet extra und wird deshalb nur noch selten genutzt. Der Normalfall ist die Direktzahlung an den Verkäufer, abgesichert über die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sinnvoll bleibt das Notaranderkonto in Sonderfällen, etwa wenn noch Grundschulden abzulösen sind oder mehrere Parteien gleichzeitig bedient werden müssen.

Objektunterlagen

Alles, was die Bank über die Immobilie sehen will: Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Fotos, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und die Hausgeldabrechnung. Unvollständige Objektunterlagen sind der häufigste Grund, warum eine Finanzierung sich verzögert, und zwar meistens um Wochen. Fordere sie beim Makler früh und vollständig an, nicht erst, wenn der Notartermin steht.

Mehr dazu: Welche Unterlagen brauche ich?

Prolongation

Die Verlängerung des Darlehens bei derselben Bank nach Ablauf der Zinsbindung. Die Bank schickt dir einige Monate vorher ein Angebot, du unterschreibst, fertig. Bequem, aber selten das beste Angebot: Die Bank weiß, dass ein Wechsel dich Aufwand kostet, und kalkuliert das ein. Ein Vergleich lohnt fast immer. Die Umschuldung zu einer anderen Bank kostet nur die Abtretung der Grundschuld, meist ein paar hundert Euro, und kann über zehn Jahre einen fünfstelligen Unterschied machen.

Mehr dazu: Anschlussfinanzierung vergleichen

Rangstelle

Die Reihenfolge der Grundpfandrechte im Grundbuch. Wer an erster Stelle steht, wird im Verwertungsfall zuerst bedient. Erstrangige Darlehen sind deshalb günstiger als nachrangige. Relevant wird die Rangstelle, wenn mehrere Darlehen zusammenkommen, etwa Bankdarlehen plus KfW, oder wenn du später ein Modernisierungsdarlehen aufnimmst. Auch bei einer Umschuldung geht es darum: Die neue Bank will den ersten Rang, deshalb wird die alte Grundschuld abgetreten statt gelöscht und neu bestellt.

Restschuld

Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Er steht im Tilgungsplan und ist die wichtigste Zahl für alles, was danach kommt. Beispiel: 350.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Die Restschuld liegt dann bei rund 264.000 Euro (beispielhaft, Stand 16.09.2026). Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung, zu dem Zins, der in zehn Jahren gilt. Wer die Restschuld klein halten will, erhöht die anfängliche Tilgung.

Rechner: Tilgungsplan und Restschuld berechnen

Schufa

Die Auskunftei, bei der Banken deine Zahlungshistorie abfragen. Gespeichert werden Konten, Kredite, Handyverträge, Zahlungsausfälle. Der Score ist ein Prozentwert, der die Ausfallwahrscheinlichkeit schätzt. Zwei praktische Punkte: Erstens hast du einmal jährlich Anspruch auf eine kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, und es lohnt sich, sie vor der Finanzierung zu prüfen, denn falsche Einträge sind häufiger als gedacht. Zweitens ist eine Konditionsanfrage schufaneutral, eine Kreditanfrage nicht. Achte darauf, dass korrekt angefragt wird.

Selbstauskunft

Das Formular, in dem du deine wirtschaftlichen Verhältnisse darstellst: Einkommen, Vermögen, Verbindlichkeiten, Unterhaltsverpflichtungen, Familienstand. Sie ist die Grundlage jeder Finanzierungsanfrage und muss vollständig und richtig sein, falsche Angaben können den Vertrag gefährden. Eine gut vorbereitete Selbstauskunft beschleunigt das Verfahren erheblich, weil die Bank weniger nachfragen muss.

Ausfüllen: Selbstauskunft erstellen

Ausführlich: Selbstauskunft: was hineingehört und was Banken prüfen

Sollzins

Der reine Zinssatz auf die Darlehenssumme, früher Nominalzins genannt. Er bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz deine Monatsrate. Zum Vergleich zweier Angebote taugt er nicht, dafür gibt es den Effektivzins. Für die Berechnung der Rate ist er aber die richtige Größe: Rate gleich Darlehenssumme mal (Sollzins plus anfänglicher Tilgungssatz) geteilt durch zwölf.

Sollzinsbindung

Der Zeitraum, für den der Zins fest vereinbart ist, üblich sind 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Je länger, desto höher in der Regel der Zins, dafür planst du länger sicher. Die Wahl ist keine Glaubensfrage, sondern eine Abwägung: Wie viel Aufschlag kostet die längere Bindung, und wie gut trägst du das Risiko einer höheren Anschlussrate? Wichtig dabei ist das Kündigungsrecht nach § 489 BGB, das jede Bindung nach zehn Jahren aufbricht. Eine lange Zinsbindung ist deshalb eher eine Versicherung als eine Fessel.

Mehr dazu: Zinsbindung richtig wählen

Sondertilgung

Eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der normalen Rate. Üblich ist ein Recht auf 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, ohne Zusatzkosten. Bei 350.000 Euro sind das 17.500 Euro jährlich. Manche Banken verlangen für ein höheres Sondertilgungsrecht einen Zinsaufschlag, oft lohnt sich das nicht, wenn du realistisch ohnehin nur Weihnachtsgeld oder Bonus einsetzt. Die Wirkung ist trotzdem erheblich: Jeder Euro Sondertilgung spart über die Restlaufzeit ein Vielfaches an Zinsen.

Rechner: Wirkung der Sondertilgung berechnen

Ausführlich: Sondertilgung: was sie wirklich bringt

Teilungserklärung

Das Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und festlegt, was Sondereigentum ist und was allen gehört. Sie regelt auch Nutzungsrechte an Stellplätzen, Kellern und Gärten sowie Stimmrechte in der Eigentümerversammlung. Lesen lohnt sich: Ob dein Gartenanteil wirklich dir zugeordnet ist oder nur zur Nutzung überlassen wurde, steht hier und nicht im Exposé. Die Bank verlangt sie bei jedem Wohnungskauf.

Mehr dazu: Unterlagen für die Baufinanzierung

Tilgung

Der Teil der Rate, mit dem du die Schuld abbaust. Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie lange du zahlst, und der Effekt ist dramatischer, als die meisten erwarten. Bei 4 Prozent Sollzins dauert die vollständige Rückzahlung mit 1 Prozent Anfangstilgung rund 40 Jahre, mit 2 Prozent rund 28 Jahre und mit 3 Prozent rund 21 Jahre (beispielhaft, Stand 16.09.2026). Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet bei 350.000 Euro rund 292 Euro mehr im Monat und verkürzt die Laufzeit um Jahre.

Rechner: Tilgungssatz und Laufzeit berechnen

Tilgungsaussetzung

Eine Phase, in der du nur Zinsen zahlst und die Schuld nicht abbaust. Bei KfW-Darlehen sind tilgungsfreie Anlaufjahre Teil des Programms, bei Bankdarlehen wird die Aussetzung meist auf Antrag und befristet gewährt, etwa bei Elternzeit oder Arbeitslosigkeit. Der Effekt ist eine niedrigere Rate heute und eine höhere Restschuld später. Als Überbrückung sinnvoll, als Dauerlösung teuer.

Tilgungsplan

Die Tabelle, die für jede Rate aufschlüsselt, wie viel Zins und wie viel Tilgung darin steckt und wie hoch die Restschuld danach ist. Er gehört verpflichtend zum Darlehensangebot. Zwei Dinge lohnen den Blick: die Restschuld am Ende der Zinsbindung, weil sie die Grundlage der Anschlussfinanzierung ist, und der Zeitpunkt, an dem Tilgungsanteil und Zinsanteil sich kreuzen. Bis dahin arbeitet dein Geld überwiegend für die Bank.

Rechner: Tilgungsplan erstellen

Umschuldung

Der Wechsel zu einer anderen Bank am Ende der Zinsbindung. Die neue Bank löst die alte ab, die Grundschuld wird abgetreten statt neu bestellt. Das kostet meist einige hundert Euro Notargebühr und etwas Papierkram, mehr nicht. Weil Prolongationsangebote der Hausbank oft nicht die besten sind, rechnet sich die Umschuldung häufig. Ein halber Prozentpunkt auf 250.000 Euro Restschuld sind über zehn Jahre rund 12.000 Euro.

Mehr dazu: Hausbank, Forward oder Umschuldung?

Verkehrswert

Der Preis, der sich am Markt zum Bewertungsstichtag erzielen ließe, definiert in § 194 BauGB. Er ist nicht dasselbe wie der Kaufpreis (der kann darüber oder darunter liegen) und nicht dasselbe wie der Beleihungswert (der liegt bewusst darunter). Ermittelt wird er über Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Für dich als Käufer ist er die Kontrollgröße: Liegt der geforderte Preis deutlich über dem Verkehrswert, finanziert die Bank die Differenz nicht mit.

Prüfen lassen: Immobilien-Check: Exposé kostenlos prüfen

Vollfinanzierung (110-Prozent-Finanzierung)

Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden auch die Nebenkosten mitfinanziert. Das geht, ist aber deutlich teurer: Der Beleihungsauslauf liegt über 100 Prozent, entsprechend hoch ist der Zinsaufschlag, und die Anforderungen an Einkommen, Arbeitsplatzsicherheit und Objektqualität steigen erheblich. Realistisch ist das für gut verdienende Angestellte mit sicherem Job und einer Immobilie in gefragter Lage.

Mehr dazu: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Volltilgerdarlehen

Ein Darlehen, das am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsrisiko. Dafür ist die Rate hoch, denn die gesamte Tilgung muss in die Bindungsfrist passen, und Sondertilgungen sind meist ausgeschlossen, weil die Bank exakt kalkuliert. Viele Banken geben dafür einen kleinen Zinsnachlass. Für Menschen, die Planungssicherheit über alles stellen und die Rate dauerhaft tragen können, ist das eine gute Wahl.

Rechner: Volltilgung berechnen

Ausführlich: Volltilgerdarlehen: schuldenfrei am Ende der Zinsbindung

Vorfälligkeitsentschädigung

Was die Bank verlangt, wenn du das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, etwa weil du verkaufst. Sie gleicht den Zinsschaden aus, der ihr entsteht. Die Höhe hängt von Restlaufzeit, Restschuld und Zinsniveau ab und kann fünfstellig werden. Drei Wege führen daran vorbei: das Kündigungsrecht nach § 489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung, ein berechtigtes Interesse am Verkauf (dann darf die Bank die Entschädigung verlangen, muss der Ablösung aber zustimmen) und eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Vor jedem Verkauf lohnt es, die Berechnung der Bank prüfen zu lassen, sie ist häufig zu hoch angesetzt.

Mehr dazu: Anschlussfinanzierung: Fristen und Ablauf

Ausführlich: Vorfälligkeitsentschädigung: was sie kostet

Widerrufsrecht

Bei Verbraucherdarlehen hast du nach § 495 BGB 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen, gerechnet ab Vertragsschluss und Erhalt aller Pflichtangaben. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, verlängert sich die Frist unter Umständen erheblich. Das war in den Jahren nach 2010 ein großes Thema, weil viele Belehrungen fehlerhaft waren und Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden konnten. Bei Altverträgen lohnt der Blick deshalb immer noch.

Wohnflächenberechnung

Die Aufstellung, wie sich die Quadratmeter zusammensetzen. Maßgeblich ist meist die Wohnflächenverordnung: Flächen unter Dachschrägen zählen zwischen einem und zwei Metern Höhe zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Deshalb weicht die beworbene Fläche im Exposé gelegentlich von der ab, mit der die Bank rechnet. Bei Dachgeschosswohnungen und ausgebauten Spitzböden ist der Unterschied manchmal zweistellig in Quadratmetern.

Zwischenfinanzierung

Ein kurzfristiges Darlehen, das eine Lücke überbrückt. Der klassische Fall: Du kaufst neu, bevor die alte Immobilie verkauft ist. Die Zwischenfinanzierung stellt das Geld bereit und wird aus dem Verkaufserlös abgelöst. Sie läuft meist bis zu 24 Monate, ist variabel verzinst und teurer als eine normale Baufinanzierung, dafür jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung rückzahlbar. Das Risiko liegt beim Verkauf: Zieht er sich, läuft die teure Zwischenfinanzierung weiter. Kalkuliere deshalb mit Puffer, nicht mit dem Wunschtermin.

Ausführlich: Zwischenfinanzierung: neu kaufen, bevor das Alte verkauft ist