Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 Prozent und wie du sie senkst

In Nordrhein-Westfalen ist die Grunderwerbsteuer der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das 22.750 Euro, fällig wenige Wochen nach dem Notartermin, und die Bank finanziert sie in aller Regel nicht mit.

Höhe und Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Nordrhein-Westfalen erhebt 6,5 Prozent und liegt damit im oberen Bereich der Bundesländer. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Normalfall der beurkundete Kaufpreis.

Mitgerechnet werden auch übernommene Lasten, etwa ein Wohnrecht oder eine noch offene Erschließungsbeitragspflicht. Nicht mitgerechnet wird bewegliches Inventar, und genau darin liegt der einzige legale Gestaltungsspielraum.

Was sie konkret kostet

Notar und Grundbuch überschlägig 2 Prozent, Maklerprovision 3,57 Prozent für den Käufer. Beispielhaft, Stand 16.09.2026.

Wann sie fällig wird

1. Der Notar zeigt den Kaufvertrag beim Finanzamt an, gesetzlich vorgeschrieben nach § 18 Grunderwerbsteuergesetz.
2. Das Finanzamt schickt dir den Steuerbescheid, meist zwei bis acht Wochen nach der Beurkundung.
3. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
4. Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
5. Erst mit dieser Bescheinigung wirst du als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Der letzte Punkt ist der wichtige: Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer kein Eigentum. Käufer und Verkäufer haften gegenüber dem Finanzamt gesamtschuldnerisch, im Kaufvertrag wird die Zahlung aber praktisch immer dem Käufer auferlegt.

Für die Planung heißt das: Die Summe muss liquide verfügbar sein, kurz nach dem Notartermin. Wer sein gesamtes Eigenkapital in den Kaufpreis gesteckt hat, steht hier vor einem Problem.

Legal senken über das Inventar

Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird es im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. In Frage kommen typischerweise:

• Einbauküche
• Markise, Gartenhaus, Sauna
• freistehende Möbel, die übernommen werden
• Kaminofen, sofern nicht fest verbaut

Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro, davon 15.000 Euro für die zwei Jahre alte Einbauküche. Die Bemessungsgrundlage sinkt auf 335.000 Euro, die Steuer von 22.750 auf 21.775 Euro. Das sind 975 Euro gespart, für eine Zeile im Kaufvertrag.

Drei Regeln dazu:

• Der Betrag muss realistisch sein. Eine zehn Jahre alte Küche ist keine 30.000 Euro wert, und das Finanzamt fragt nach.
• Nur bewegliche Gegenstände zählen. Was fest mit dem Gebäude verbunden ist, gehört zum Grundstück.
• Es hat eine Kehrseite: Der Inventaranteil wird von vielen Banken nicht mitfinanziert, weil er keine Sicherheit darstellt. Bei knappem Eigenkapital kann die Ersparnis bei der Steuer teurer werden als der Vorteil.

Wann keine Steuer anfällt

§ 3 Grunderwerbsteuergesetz nennt mehrere Befreiungen. Praktisch relevant sind:

• Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner voneinander
• Erwerb von Verwandten in gerader Linie, also Eltern, Kinder, Großeltern
• Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung
• Grundstücke mit einem Wert bis 2.500 Euro
• Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung

Nicht befreit sind Geschwister, und das überrascht regelmäßig. Der Kauf vom Bruder oder der Schwester ist voll steuerpflichtig.

Weiterlesen: Kaufnebenkosten NRW 2026: womit du wirklich rechnen musst und Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Häufige Fragen

Stand: 16. September 2026. Rechtsgrundlagen: Grunderwerbsteuergesetz, insbesondere § 3 (Befreiungen), § 13 (Steuerschuldner), § 18 (Anzeigepflicht des Notars), § 22 (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Steuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, nachgerechnet per Skript.