Anschlussfinanzierung 2026: Was auf dich zukommt und wie du den besten Weg findest
Deine Zinsbindung läuft aus und es ist noch eine Restschuld offen? Dann brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Wer 2016 bis 2021 zu einem bis zwei Prozent finanziert hat, trifft heute auf Zinsen um vier Prozent. Das ist kein Grund zur Panik, aber ein Grund, früh zu rechnen. Hier steht, welche drei Wege es gibt, wann du was tun musst und was die neue Rate wirklich kostet.
Alle Zinsangaben sind beispielhaft und beschreiben den Markt zum genannten Datum. Dein Zins hängt von Restschuld, Objektwert, Einkommen und Bank ab.
Was eine Anschlussfinanzierung ist
Fast jede Baufinanzierung hat eine Zinsbindung, meist zehn oder fünfzehn Jahre. In dieser Zeit ist dein Zins fest. Die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung ist aber fast immer länger. Wenn die Zinsbindung endet, bleibt eine Restschuld, und für genau diesen Betrag brauchst du einen neuen Zins. Das ist die Anschlussfinanzierung.
Wichtig zu wissen: Am Ende der Zinsbindung bist du frei. Du kannst die Restschuld ganz oder teilweise ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen und die Bank wechseln. Dieser Moment ist deshalb eine der wenigen Gelegenheiten, deine Finanzierung ohne Zusatzkosten neu aufzustellen.
Die drei Wege: Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen
| Weg | Was passiert | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank zu einem neuen Zins. | Kaum Aufwand, keine Grundbuchkosten | Das Angebot ist oft nicht das günstigste am Markt |
| Umschuldung | Eine neue Bank löst deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab. | Du nutzt den ganzen Markt, oft der niedrigste Zins | Unterlagen nötig, geringe Kosten für die Grundschuldabtretung |
| Forward-Darlehen | Du sicherst dir heute schon den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu fünf Jahren beginnt. | Planungssicherheit, Schutz vor steigenden Zinsen | Aufschlag je Monat Vorlaufzeit, Bindung auch wenn die Zinsen fallen |
Welcher Weg passt, entscheidet vor allem die Zeit bis zum Ende deiner Zinsbindung. Die Details zum Vergleich der drei Wege mit Kostenrechnung stehen im Artikel „Anschlussfinanzierung vergleichen“.
Der Zeitplan: wann du was tun musst
| Zeitpunkt | Was du tun kannst |
|---|---|
| 60 bis 36 Monate vorher | Forward-Darlehen möglich. Lohnt sich, wenn du steigende Zinsen absichern willst und den Aufschlag trägst. |
| 12 Monate vorher | Restschuld aus dem Kontoauszug oder Tilgungsplan ablesen, Unterlagen sammeln, erste Angebote einholen. |
| 6 Monate vorher | Viele Banken bieten jetzt Anschlussdarlehen ohne oder mit sehr kleinem Forward-Aufschlag an. Guter Zeitpunkt zum Abschluss. |
| 3 Monate vorher | Deine Bank muss dir spätestens jetzt mitteilen, ob sie dir eine neue Zinsbindung anbietet (§ 493 BGB). Wer bis hierhin nichts verglichen hat, wird unter Zeitdruck entscheiden. |
| Ende der Zinsbindung | Neue Bank löst ab oder die Prolongation beginnt. Sondertilgung ohne Kosten möglich. |
Sonderfall zehn Jahre: Ist dein Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, kannst du es auch bei längerer Zinsbindung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Wer 2011 bis 2016 mit 15 oder 20 Jahren Bindung finanziert hat, sollte das prüfen.
Aktuelle Zinsen für die Anschlussfinanzierung
Für eine Anschlussfinanzierung gelten dieselben Marktzinsen wie beim Kauf. Der Vorteil: Nach zehn Jahren Tilgung ist die Restschuld im Verhältnis zum Objektwert oft deutlich kleiner. Das bringt dich in eine günstigere Beleihungsstufe.
| Zinsbindung | Beleihung unter 70 % | Beleihung 80 % | Beleihung über 90 % |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,90 % | 3,99 % | 4,29 % |
| 15 Jahre | 4,15 % | 4,25 % | 4,53 % |
| 20 Jahre | 4,25 % | 4,37 % | 4,56 % |
Beispielhafte Marktzinsen, Stand 10.09.2026, Quelle Interhyp. Beleihung = Restschuld im Verhältnis zum Objektwert.
Warum die Zinsen seit dem Frühjahr gestiegen sind und welche Zinsbindung im aktuellen Umfeld sinnvoll ist, steht ausführlich im Artikel „Zinsentwicklung Baufinanzierung 2026“.
Was die neue Rate kostet: ein Beispiel
Ein typischer Fall aus meiner Beratung: 2016 wurden 280.000 Euro zu 1,5 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung finanziert, zehn Jahre Zinsbindung. Die Rate lag bei 817 Euro im Monat. Ende 2026 ist die Bindung vorbei.
| Bisher (1,50 %) | Neu mit 3,99 % | Neu mit 4,29 % | |
|---|---|---|---|
| Restschuld zum Start | 280.000 € | 219.623 € | 219.623 € |
| Monatliche Rate bei 2 % Tilgung | 817 € | 1.096 € | 1.151 € |
| Zinskosten in 10 Jahren | 77.683 € | 83.411 € | |
| Restschuld nach weiteren 10 Jahren | 219.623 € | 165.752 € | 164.891 € |
Beispielrechnung, monatliche Annuität, Zinssätze beispielhaft, Stand 10.09.2026.
Die Rate steigt um rund 280 Euro im Monat. Und die Variante mit dem höheren Zins kostet in zehn Jahren über 5.700 Euro mehr. Genau deshalb lohnt der Vergleich: 0,3 Prozentpunkte Unterschied zwischen dem Prolongationsangebot der Hausbank und dem besten Marktangebot sind keine Seltenheit.
Die Falle „gleiche Rate“: Viele wollen einfach die alte Rate von 817 Euro behalten. Bei 3,99 Prozent Zins würde die Restschuld dann erst nach über 56 Jahren getilgt sein, weil fast die ganze Rate für Zinsen draufgeht. Wenn die Rate nicht steigen kann, braucht es einen anderen Plan: Sondertilgung aus Rücklagen, längere Zinsbindung oder eine bewusst gewählte Laufzeit.
Selbst rechnen: Der Anschlussfinanzierung-Rechner zeigt dir deine neue Rate mit deiner Restschuld und deinem Wunschzins.
Welche Kosten ein Bankwechsel verursacht
Die Umschuldung ist günstiger, als viele denken. Die Grundschuld im Grundbuch muss nicht gelöscht und neu eingetragen werden. Sie wird an die neue Bank abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren von grob 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld an. Bei 220.000 Euro sind das rund 440 bis 660 Euro.
Zum Vergleich: Schon 0,1 Prozentpunkte weniger Zins sparen bei 220.000 Euro Restschuld im ersten Jahr rund 220 Euro Zinsen. Ein besseres Angebot holt die Wechselkosten also meist innerhalb weniger Jahre, oft innerhalb weniger Monate, wieder herein.
So bereitest du dich vor
- Restschuld und Enddatum der Zinsbindung aus dem Darlehensvertrag oder Jahreskontoauszug notieren.
- Objektwert grob einschätzen. Je kleiner die Restschuld im Verhältnis zum Wert, desto besser der Zins.
- Einkommensnachweise und aktuelle Kontoauszüge bereitlegen. Für eine Umschuldung prüft die neue Bank wie beim Kauf. Die Liste steht im Artikel „Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?“
- Rücklagen prüfen. Eine Sondertilgung zum Ende der Zinsbindung ist kostenlos und senkt die Restschuld dauerhaft.
- Bei KfW-Darlehen das Enddatum getrennt prüfen. Mehr dazu im Artikel „KfW-Kredit und Anschlussfinanzierung“.
- Mindestens drei Angebote vergleichen, bevor du das Prolongationsangebot unterschreibst.
Häufige Fragen kurz beantwortet
Wie hoch sind aktuell die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
Am 10.09.2026 lagen die Marktzinsen für zehn Jahre Zinsbindung beispielhaft zwischen 3,90 Prozent bei niedriger Beleihung und 4,29 Prozent bei hoher Beleihung. Weil die Restschuld nach Jahren der Tilgung meist kleiner ist, landen viele Anschlussfinanzierungen in der günstigeren Stufe.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung. Sechs Monate vorher ist ein guter Zeitpunkt für den Abschluss, weil viele Banken dann keinen Forward-Aufschlag verlangen. Wer sich gegen steigende Zinsen absichern will, kann bis zu fünf Jahre vorher ein Forward-Darlehen abschließen.
Welche Kosten fallen bei einer Anschlussfinanzierung an?
Bei einer Prolongation bei der eigenen Bank fallen keine Nebenkosten an. Bei einem Bankwechsel wird die Grundschuld abgetreten, das kostet grob 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld für Notar und Grundbuch. Bei einem Forward-Darlehen zahlst du einen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit.
Muss ich das Angebot meiner Bank annehmen?
Nein. Deine Bank muss dir spätestens drei Monate vor Ablauf mitteilen, ob sie dir eine neue Zinsbindung anbietet. Annehmen musst du es nicht. Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu jeder anderen Bank wechseln.
Kann ich zum Ende der Zinsbindung Geld sondertilgen?
Ja. Am Ende der Zinsbindung kannst du die Restschuld ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Jeder Euro, den du dann tilgst, muss nicht zum neuen Zins finanziert werden.
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Stand: 15. September 2026. Quellen: Interhyp (Bauzinsen nach Zinsbindung und Beleihung, Stand 10.09.2026), FMH und Finanztip (Forward-Aufschläge, Stand 09/2026), Verivox und Finanztip (Kosten der Grundschuldabtretung), §§ 489, 493 BGB. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.