Rate, Restschuld, Zinsbindung: Wer diese Begriffe versteht, liest jedes Bankangebot in zwei
Minuten. Hier die sechs, die in deinem Tilgungsplan stecken, kurz und ohne Bankdeutsch.
01
Zinsbindung
Die Zeit, in der dein Zinssatz festgeschrieben ist, meist 10, 15 oder 20 Jahre. In dieser Zeit
ändert sich deine Rate nicht, egal was am Markt passiert. Danach brauchst du für die Restschuld
einen neuen Zins, das ist die Anschlussfinanzierung.
Je länger die Bindung, desto höher der Zins, meist nur um wenige Zehntel, dafür umso länger deine Planungssicherheit. Und
nach zehn Jahren darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei 15 oder 20
Jahren Bindung. Lange Bindung heißt also Sicherheit ohne Fessel.
Im Rechner: die Knöpfe „Zinsbindung“. Mehr im Glossar
02
Restschuld
Der Teil des Darlehens, der zu einem Zeitpunkt noch offen ist. Weil du in den ersten Jahren vor
allem Zinsen zahlst, sinkt die Restschuld zunächst langsam und später immer schneller. Die Kurve
oben zeigt genau das.
Die wichtigste Zahl im Plan ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung: Sie bestimmt, wie viel du
neu finanzieren musst und wie stark dich ein höherer Zins dann trifft. Je kleiner sie ist, desto
entspannter wird die Anschlussfinanzierung.
Im Rechner: die Kachel „Restschuld“ und die letzte Spalte im Tilgungsplan. Mehr im Glossar
03
Sondertilgung
Eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der normalen Rate, zum Beispiel aus einer Bonuszahlung, einer
Steuererstattung oder einer Erbschaft. Die meisten Banken erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro
Jahr ohne Aufpreis, manche auch 10 Prozent.
Jeder Euro Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und spart dir alle Zinsen, die darauf noch
angefallen wären. Der Rechner rechnet bewusst ohne Sondertilgungen, dein echter Plan kann also nur
besser werden als der hier gezeigte.
Im Rechner: nicht enthalten, siehe Hinweis unter dem Tilgungsplan. Mehr im Glossar
04
Annuität
Die gleichbleibende Jahresrate aus Zins und Tilgung. Geteilt durch zwölf ist das deine Monatsrate.
Der Trick dahinter: Die Rate bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich von Monat zu
Monat.
Am Anfang ist der Zinsanteil groß und der Tilgungsanteil klein. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld,
dadurch fallen weniger Zinsen an und mehr von derselben Rate geht in die Tilgung. Deshalb wird die
Spalte „davon Tilgung“ im Plan jedes Jahr größer, ohne dass du mehr zahlst.
Im Rechner: die Kachel „Monatliche Rate“ und die Spalten „davon Zinsen“ und „davon Tilgung“. Mehr im Glossar
05
Kalkulatorische Laufzeit
Die Zeit, bis das Darlehen rechnerisch komplett zurückgezahlt ist, wenn Zins und Rate so bleiben wie
heute. Sie steht in keinem Vertrag, denn der endet mit der Zinsbindung. Aber sie zeigt dir, ob dein
Tempo passt.
Bei 4,4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung dauert es rund 26 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, bei 3
Prozent Tilgung nur noch rund 21. Faustregel: Spätestens zum Rentenbeginn sollte die Immobilie
abbezahlt sein. Wenn nicht, dreh an der Tilgung, nicht an der Hoffnung.
Im Rechner: die Zeile „Schuldenfrei nach“ und das Ende der Kurve. Mehr im Glossar
06
Beleihungsauslauf
Das Verhältnis von Darlehen zum Wert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Beispiel: 320.000 Euro
Darlehen bei 400.000 Euro Beleihungswert sind 80 Prozent. Diese Zahl steuert deinen Zins stärker als
fast alles andere.
Unter 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, bis 80 Prozent gute, darüber wird es Stufe für Stufe
teurer. Deshalb lohnt es sich oft, mit etwas mehr Eigenkapital knapp unter eine Stufe zu rutschen.
Der Rechner fragt nicht danach, dein Zinssatz aus dem Angebot enthält ihn aber bereits.
Im Rechner: steckt im Feld „Sollzins“. Mehr im Glossar
