Wie viel Haus kann ich mir leisten? So rechnest du es bei 4,40 Prozent Zins

Die ehrliche Antwort hängt an drei Zahlen: deiner monatlichen Rate, deinem Eigenkapital und dem Zins. Seit dem Sommer ist der dritte Posten deutlich teurer geworden, und das verschiebt alles andere mit. Wer im Februar noch 336.000 Euro einplanen konnte, landet heute bei denselben Einkommens­zahlen rund 48.000 Euro tiefer. Hier stehen die Tabellen, die Rechenwege und die fünf Stellschrauben, mit denen du dein Budget tatsächlich bewegen kannst.

Die kurze Antwort

Dein möglicher Kaufpreis entsteht aus zwei Bausteinen: dem Darlehen, das deine Monatsrate trägt, und dem Eigenkapital, das du mitbringst. Davon gehen die Kaufnebenkosten ab, die in NRW bei rund 12 Prozent liegen. In einer Zeile:

Ein Beispiel mit runden Zahlen: 4.000 Euro netto im Haushalt, davon 1.400 Euro für die Rate, 60.000 Euro Eigenkapital, 4,40 Prozent Zins und 2 Prozent anfängliche Tilgung. Daraus wird ein Darlehen von 262.500 Euro, zusammen mit dem Eigenkapital also 322.500 Euro. Nach Abzug der Nebenkosten bleibt ein Kaufpreis von rund 288.000 Euro.

Diese Zahl ist ein Richtwert, keine Zusage. Der Wert sagt dir, in welchem Bereich du suchen solltest, damit du nicht Wochen in Besichtigungen steckst, die am Ende an der Finanzierung scheitern.

Tabelle: Kaufpreis nach Nettoeinkommen

Gerechnet mit 4,40 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfänglicher Tilgung, einer Rate von 35 Prozent des Haushaltsnettos und Kaufnebenkosten von 12,07 Prozent, also inklusive Makler.

Kaufst du von privat, fällt die Maklerprovision weg. Die Nebenkosten sinken dann auf rund 8,5 Prozent, und aus den 288.000 Euro des Eingangsbeispiels werden rund 297.000 Euro.

Die 35-Prozent-Regel und wo sie endet

Der verbreitete Richtwert lautet: Die Rate sollte höchstens 35 Prozent des Haushaltsnettos ausmachen. Der Wert ist nicht aus der Luft gegriffen, er lässt in der Regel genug Luft für Lebenshaltung, Rücklagen und die Nebenkosten des Wohnens. Als erste Orientierung ist er gut.

Er hat aber zwei Schwächen. Erstens behandelt er 3.000 Euro netto wie 8.000 Euro netto, obwohl die Lebenshaltung nicht im gleichen Verhältnis mitwächst. Wer 8.000 Euro verdient, kann 45 Prozent stemmen, ohne knapp zu leben. Wer 2.500 Euro verdient, kommt mit 35 Prozent schon ins Rutschen. Zweitens vergisst er, dass du als Eigentümer Kosten bekommst, die du als Mieter nicht hattest.

Rechne deshalb neben der Rate mit mindestens 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat für Rücklage und Instandhaltung. Bei 120 Quadratmetern sind das 360 bis 480 Euro, die zusätzlich zur Rate aus demselben Einkommen kommen. Bei einer Eigentums­wohnung steckt ein Teil davon im Hausgeld, beim Haus zahlst du es selbst, nur eben unregelmäßig.

Der ehrlichere Test ist deshalb kein Prozentsatz, sondern ein Kontoauszug: Was bleibt bei dir jeden Monat tatsächlich übrig, wenn du die bisherige Miete gedanklich durch Rate plus Rücklage ersetzt?

Wie die Bank wirklich rechnet

Banken prüfen nicht mit der 35-Prozent-Regel, sondern mit einer Haushalts­rechnung. Dabei werden deinem Einkommen pauschale Lebenshaltungskosten gegenübergestellt, oft 600 bis 900 Euro für den ersten Erwachsenen, 300 bis 500 Euro für den zweiten und 200 bis 350 Euro je Kind. Dazu kommen Nebenkosten für das Objekt, meist 3 bis 4 Euro je Quadratmeter. Was dann noch übrig bleibt, muss die Rate decken, und zwar mit Abstand.

Vier Dinge verschieben dieses Ergebnis stärker, als die meisten erwarten:

• Laufende Kredite und Leasing. Eine Autorate von 350 Euro kostet dich im Budget grob 55.000 Euro Kaufpreis. Rechne nach: 350 Euro mal 12 geteilt durch 6,40 Prozent sind rund 65.000 Euro Darlehen, nach Nebenkosten bleiben davon rund 58.000 Euro Kaufpreis.
• Unterhalts­zahlungen gelten als feste Belastung und gehen voll vom verfügbaren Einkommen ab.
• Befristete Arbeits­verträge und Probezeit. Viele Häuser wollen hier die Entfristung abwarten oder rechnen mit Abschlägen.
• Variable Anteile wie Boni, Überstunden und Provisionen werden je nach Haus voll, anteilig oder gar nicht gerechnet. Genau hier liegen oft mehrere zehntausend Euro Unterschied zwischen zwei Angeboten für dieselbe Person.

Das ist auch der Grund, warum sich der Vergleich lohnt. Die Pauschalen sind kein Gesetz, jedes Haus setzt sie anders an. Ich vergleiche über 330 Banken, Sparkassen und Versicherer und suche das Haus, das deine Einkommens­situation am besten bewertet. Was das für deinen Fall heißt, steht im Artikel „Vermittler oder Hausbank“.

Was der Zinsanstieg dich kostet

Der Zins ist die Zahl, auf die du am wenigsten Einfluss hast und die dein Budget am stärksten bewegt. Dieselbe Familie mit 4.000 Euro netto und 60.000 Euro Eigenkapital konnte Anfang des Jahres deutlich mehr kaufen als heute:

In Zahlen: rund 48.000 Euro weniger Kaufpreis bei gleichem Einkommen und gleicher Rate. Ein Prozentpunkt Zins kostet dich bei dieser Rate ungefähr 70.000 Euro Spielraum. Wie sich die Zinsen entwickelt haben und was das für den Zeitpunkt deines Kaufs bedeutet, steht im Artikel „Zinsentwicklung Baufinanzierung 2026“.

Daraus folgt keine Panik und auch keine Eile. Es folgt daraus, dass du deine Zahlen kennen solltest, bevor du dich in ein Objekt verliebst, das vor sechs Monaten gepasst hätte.

Fünf Stellschrauben für dein Budget

1. Eigenkapital

Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital erhöht deinen Kaufpreis um etwa 89 Cent, weil die Nebenkosten mitwachsen. Aus 60.000 Euro Eigenkapital werden 288.000 Euro Kaufpreis, aus 100.000 Euro werden 323.000 Euro. Wichtiger noch: Mehr Eigenkapital senkt die Beleihung und damit den Zins. Der Sprung unter 80 Prozent Beleihung ist regelmäßig 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte wert.

2. Tilgung

Die anfängliche Tilgung zu senken ist die Stellschraube, die am schnellsten wirkt und am teuersten ist. Mit 1,5 Prozent statt 2 Prozent steigt der mögliche Kaufpreis von 288.000 auf 308.000 Euro. Die Laufzeit wächst dafür von rund 26 auf rund 31 Jahre. Umgekehrt: Wer 3 Prozent tilgt, ist nach rund 21 Jahren fertig, kann aber nur 256.000 Euro einplanen.

Faustregel: Unter 2 Prozent Tilgung nur dann, wenn du absehbar sondertilgen kannst oder ein Einkommens­sprung ansteht. Sonst zahlst du den Spielraum am Ende doppelt zurück.

3. Laufende Kredite ablösen

Ein kleiner Ratenkredit, der in anderthalb Jahren ausläuft, kann dich sofort mehrere zehntausend Euro Kaufpreis kosten. Wenn das Geld da ist, lohnt sich die vorzeitige Ablösung vor dem Kauf fast immer mehr als dieselbe Summe als Eigenkapital.

4. Zweiter Kreditnehmer

Partner, Eltern oder Geschwister mit ins Boot zu holen, erhöht das anrechenbare Einkommen. Das ist rechtlich kein kleiner Schritt, beide haften vollständig. Es ist aber oft der Unterschied zwischen Zusage und Absage, gerade bei jungen Käufern.

5. Das Objekt selbst

Kaufst du von privat, sparst du 3,57 Prozent Maklerprovision, was im Beispiel rund 9.000 Euro mehr Kaufpreis bedeutet. Und ein sanierungs­bedürftiges Objekt ist nur dann günstiger, wenn du die Sanierung ehrlich einrechnest. Die Bank tut es.

Das Eigenkapital, das vorher schon weg ist

Ein Fehler, der sich durch fast alle Erstgespräche zieht: Das Eigenkapital wird einmal gezählt, aber zweimal verplant. Die Kaufnebenkosten musst du in aller Regel bar bezahlen, sie lassen sich nicht ohne Weiteres mitfinanzieren.

Von 60.000 Euro Eigenkapital bleiben nach den Nebenkosten also rund 25.000 Euro, die tatsächlich in den Kaufpreis fließen. Alle Posten einzeln, mit Zahlungs­zeitpunkten, stehen im Artikel „Kaufnebenkosten in NRW“. Rechne zusätzlich Umzug, Küche und die ersten Reparaturen ein und lass eine Reserve von drei bis sechs Netto­gehältern stehen. Ein Kauf, der dein Konto auf null bringt, ist auch dann riskant, wenn die Rate passt.

Wenn dein Eigenkapital für die Nebenkosten nicht reicht, ist das kein Ausschluss, aber es wird teurer. Was dann geht und was es kostet, steht im Artikel „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“.

Von der Schätzung zur belastbaren Zahl

Die Tabellen oben geben dir einen Korridor. Für die Besichtigung brauchst du etwas anderes: eine Zahl, die hält. Dafür prüfe ich Einkommen, Eigenkapital und laufende Verpflichtungen einmal richtig durch und sage dir, bis zu welchem Kaufpreis es realistisch ist. Das dauert ein Gespräch und kostet dich nichts.

Auf Wunsch bekommst du das Ergebnis schriftlich als Finanzierungs­bestätigung, die du Makler und Verkäufer vorlegen kannst. In einem Bieterverfahren ist das regelmäßig der Unterschied zwischen „wir melden uns“ und dem Zuschlag, weil der Verkäufer sieht, dass bei dir nichts mehr platzen kann.

Und noch ein Hinweis für später: Nach zehn Jahren Zinsbindung sind von den 262.500 Euro aus dem Beispiel rund 196.700 Euro übrig. Diese Restschuld finanzierst du neu, und zu welchen Konditionen das passiert, entscheidet sich nicht erst am Ende, sondern schon heute bei der Wahl von Zinsbindung und Tilgung. Mehr dazu im Artikel „Anschlussfinanzierung 2026“.

Häufige Fragen kurz beantwortet

Wie viel Haus kann ich mir mit 4.000 Euro netto leisten?

Bei einer Rate von 35 Prozent des Nettos, also 1.400 Euro, 60.000 Euro Eigenkapital, 4,40 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich ein Darlehen von 262.500 Euro und ein realistischer Kaufpreis von rund 288.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten. Laufende Kredite, Kinder und die Bewertung variabler Einkommensteile verschieben das Ergebnis.

Wie viel Kredit bekomme ich bei 3.000 Euro netto?

Mit einer Rate von rund 1.050 Euro trägt das Einkommen bei 4,40 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ein Darlehen von etwa 196.875 Euro. Mit 40.000 Euro Eigenkapital sind das rund 211.000 Euro Kaufpreis, mit 80.000 Euro rund 247.000 Euro.

Wie viel Prozent vom Netto darf die Rate sein?

Als Richtwert gelten 35 Prozent des Haushaltsnettos. Bei hohen Einkommen sind 40 bis 45 Prozent vertretbar, bei niedrigen Einkommen sind 30 Prozent oft die bessere Grenze. Zusätzlich solltest du 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat für Rücklage und Instandhaltung einplanen.

Wie rechnet die Bank mein Budget aus?

Über eine Haushaltsrechnung: Vom Nettoeinkommen werden pauschale Lebenshaltungskosten abgezogen, meist 600 bis 900 Euro für den ersten Erwachsenen, 300 bis 500 Euro für den zweiten und 200 bis 350 Euro je Kind, dazu die Nebenkosten des Objekts. Der Rest muss die Rate mit Abstand decken. Die Pauschalen unterscheiden sich von Haus zu Haus erheblich.

Wie viel Kaufpreis kostet mich ein Prozentpunkt Zins?

Bei einer Rate von 1.400 Euro und 2 Prozent anfänglicher Tilgung rund 70.000 Euro. Von 3,30 Prozent im Februar 2026 auf 4,40 Prozent im Oktober sind es rund 48.000 Euro weniger möglicher Kaufpreis bei gleichem Einkommen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Mindestens die Kaufnebenkosten, in NRW also rund 12 Prozent des Kaufpreises mit Makler und rund 8,5 Prozent beim Kauf von privat. Dazu solltest du eine Reserve von drei bis sechs Nettogehältern behalten.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechenbasis: 4,40 Prozent Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung, 2 Prozent anfängliche Tilgung, Kaufnebenkosten NRW 12,07 Prozent mit Makler und 8,50 Prozent ohne. Das sind beispielhafte Schaufenster­konditionen ohne Gewähr, keine Finanzierungszusage. Quellen: Grunderwerbsteuergesetz NRW, Gerichts- und Notarkostengesetz, § 656c BGB, eigene Marktbeobachtung der Konditionen zum 01.10.2026. Bonität und Objektwert entscheiden über die tatsächlichen Konditionen.