Forward-Darlehen: den Zins für später heute sichern
Deine Zinsbindung läuft in drei Jahren aus, und du fürchtest, dass die Zinsen bis dahin weiter steigen. Ein Forward-Darlehen friert den heutigen Zins ein. Das kostet einen Aufschlag, und es ist eine Wette, die du nicht mehr zurücknehmen kannst.
Wie es funktioniert
Du schließt heute einen Darlehensvertrag ab, der erst in Zukunft ausgezahlt wird, nämlich zum Ende deiner laufenden Zinsbindung. Der Zins wird bei Vertragsschluss festgelegt. Zwischen Abschluss und Auszahlung passiert nichts: keine Rate, keine Bereitstellungszinsen, keine Zahlung. Diese Zeit heißt Forward-Periode.
Möglich ist das je nach Bank bis zu 60 Monate im Voraus. Praktisch relevant sind meist 12 bis 36 Monate, weil der Aufschlag mit jedem Monat steigt.
Was der Aufschlag kostet
Für jeden Monat Vorlauf verlangt die Bank einen Zuschlag auf den aktuellen Zins, typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Die ersten Monate sind bei vielen Banken frei.
| Vorlauf | Aufschlag bei 0,02 %-Pkt/Monat | Aufschlag bei 0,03 %-Pkt/Monat |
|---|---|---|
| 12 Monate | +0,24 Prozentpunkte | +0,36 Prozentpunkte |
| 24 Monate | +0,48 Prozentpunkte | +0,72 Prozentpunkte |
| 36 Monate | +0,72 Prozentpunkte | +1,08 Prozentpunkte |
| 48 Monate | +0,96 Prozentpunkte | +1,44 Prozentpunkte |
| 60 Monate | +1,20 Prozentpunkte | +1,80 Prozentpunkte |
Beispielhafte Bandbreiten, Stand 16.09.2026. Die tatsächlichen Aufschläge unterscheiden sich je nach Bank erheblich, deshalb lohnt der Vergleich hier besonders.
Wann die Wette aufgeht
Die Rechnung ist einfach: Du gewinnst, wenn der Zins bis zum Ablauf deiner Zinsbindung stärker steigt als der Aufschlag, den du zahlst.
Beispiel: Restschuld 250.000 Euro, Zinsbindung endet in 24 Monaten. Der heutige Zins beträgt 4,0 Prozent, der Forward-Aufschlag 0,48 Prozentpunkte. Du sicherst dir also 4,48 Prozent.
| Zins in 24 Monaten | Ergebnis | Auswirkung über 10 Jahre (grob) |
|---|---|---|
| 5,0 % | Forward war günstiger | rund 10.000 € gespart |
| 4,48 % | Nullsummenspiel | keine Auswirkung |
| 4,0 % | Forward war teurer | rund 9.400 € zu viel gezahlt |
| 3,5 % | Forward war deutlich teurer | rund 19.100 € zu viel gezahlt |
Beispielhaft, Stand 16.09.2026, überschlägig gerechnet auf eine über die Laufzeit sinkende Restschuld.
Entscheidend ist also nicht, ob die Zinsen steigen, sondern ob sie stärker steigen als der Aufschlag. Bei 24 Monaten Vorlauf ist die Schwelle knapp ein halber Prozentpunkt.
Die Abnahmepflicht
Der Punkt, der in Verkaufsgesprächen gern kurz abgehandelt wird: Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag. Du musst es abnehmen, auch wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind.
Steigst du aus, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung, die ähnlich berechnet wird wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Verkaufst du die Immobilie in der Zwischenzeit, wird es ebenfalls teuer. Wer also damit rechnet, in den nächsten Jahren umzuziehen, sollte die Finger davon lassen.
Für wen es passt
Passt gut, wenn: Du sicher in der Immobilie bleibst, die Zinsbindung in 12 bis 36 Monaten endet, das Zinsniveau eher steigt und du Planungssicherheit einer möglichen Ersparnis vorziehst.
Passt schlecht, wenn: Ein Verkauf, Umzug oder eine Trennung im Raum steht, der Vorlauf über 48 Monate liegt, oder du die Finanzierung ohnehin nur knapp stemmst und jeden Zehntel-Prozentpunkt brauchst.
Eine Alternative, die oft vergessen wird: die längere Zinsbindung beim Erstdarlehen. Wer von vornherein 15 statt 10 Jahre bindet, braucht später kein Forward. Und das Kündigungsrecht nach § 489 BGB erlaubt trotzdem den Ausstieg nach zehn Jahren.
Durchrechnen: Der Anschlussfinanzierungs-Rechner zeigt dir, was deine Restschuld bei verschiedenen Zinsen kostet. Die Restschuld selbst ermittelst du im Finanzrechner mit Tilgungsplan.
Weiterlesen: Anschlussfinanzierung vergleichen: Hausbank, Forward oder Umschuldung und Zinsentwicklung 2026.
Häufige Fragen
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Je nach Bank bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Praktisch sinnvoll sind meist 12 bis 36 Monate, weil der Aufschlag mit jedem Vorlaufmonat steigt und die Prognoseunsicherheit ebenfalls.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Den aktuellen Marktzins plus einen Aufschlag von typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf. Bei 24 Monaten sind das rund 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte. Während der Forward-Periode fallen keine Zahlungen an.
Kann ich aus einem Forward-Darlehen wieder aussteigen?
Nicht ohne Kosten. Es besteht eine Abnahmepflicht. Steigst du aus, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Ein Forward-Darlehen ist deshalb nichts für Menschen, bei denen ein Umzug oder Verkauf im Raum steht.
Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Wenn der Zins bis zum Ablauf deiner Zinsbindung stärker steigt als der Aufschlag, den du zahlst. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten pro Monat liegt die Schwelle bei knapp einem halben Prozentpunkt.
Gibt es eine Alternative zum Forward-Darlehen?
Ja, die längere Zinsbindung beim Erstdarlehen. Wer 15 oder 20 Jahre bindet, braucht später kein Forward und kann dank § 489 BGB trotzdem nach zehn Jahren aussteigen. Das ist häufig die elegantere Lösung, wird aber selten angeboten.
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung findest du im Glossar Baufinanzierung von A bis Z: 58 Begriffe, kurz erklärt und mit den passenden Rechnern verknüpft.
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Stand: 16. September 2026. Rechtsgrundlagen: § 489 BGB (Kündigungsrecht nach zehn Jahren). Forward-Aufschläge sind beispielhafte Marktbandbreiten, Stand 16.09.2026, und unterscheiden sich je nach Bank erheblich. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, nachgerechnet per Skript.