Kapitaldienstfähigkeit: wie Banken deine Rate prüfen
Du rechnest mit 1.750 Euro Rate und weißt, dass du die zahlen kannst. Die Bank rechnet anders: mit Pauschalen, die du nicht kennst, und mit einem Zins, der höher ist als deiner. Wer diese Logik versteht, geht anders in das Gespräch und erlebt weniger Überraschungen.
Was geprüft wird
Die Kapitaldienstfähigkeit beantwortet eine einzige Frage: Trägt dein Einkommen die Rate dauerhaft, auch wenn es einmal schlechter läuft? Die Prüfung ist keine Höflichkeit der Bank, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 verlangen § 505a und § 505b BGB eine eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung.
Das hat eine für dich günstige Nebenwirkung: Banken dürfen nicht mehr allein auf den Wert der Immobilie schauen. Sie müssen prüfen, ob du die Finanzierung tatsächlich stemmst. Wer abgelehnt wird, wird oft vor sich selbst geschützt.
Die Haushaltsrechnung der Bank
Gegenübergestellt werden Einnahmen und Ausgaben, beides nach Bankmaßstab, nicht nach deinem Kontoauszug.
Auf der Einnahmenseite
- Nettoeinkommen aus nichtselbständiger Arbeit, meist der Durchschnitt der letzten drei bis zwölf Monate
- Weihnachts- und Urlaubsgeld, häufig nur anteilig oder gar nicht
- Kindergeld, je nach Bank voll oder teilweise
- Mieteinnahmen, in der Regel mit einem Abschlag von 20 bis 30 Prozent für Leerstand und Instandhaltung
- Variable Bestandteile wie Boni und Überstunden, oft gar nicht oder stark gekürzt
Auf der Ausgabenseite
- Lebenshaltungspauschale: häufig 700 bis 1.000 Euro für die erste Person, 300 bis 500 Euro für jede weitere. Diese Pauschalen sind der Grund, warum sparsame Haushalte oft weniger bekommen, als sie erwarten.
- Bewirtschaftungskosten der Immobilie: meist 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat
- Bestehende Kredite, Leasingraten, Unterhaltszahlungen
- Versicherungen, Altersvorsorge
Was übrig bleibt, muss die Rate decken, und zwar mit Puffer. Ein Ergebnis von exakt null reicht nicht.
Der kalkulatorische Zins
Der Punkt, der die meisten überrascht: Viele Banken rechnen nicht mit deinem tatsächlichen Zins, sondern mit einem höheren Ansatz, um zu prüfen, ob die Finanzierung auch nach dem Ende der Zinsbindung trägt.
Beispiel: Dein Vertragszins liegt bei 4,0 Prozent, die Bank rechnet intern mit 6,0 Prozent und einer Mindesttilgung.
| Darlehen | Rate bei 4 % + 2 % Tilgung | Rate bei 6 % kalkulatorisch + 2 % |
|---|---|---|
| 300.000 € | 1.500 € | 2.000 € |
| 350.000 € | 1.750 € | 2.333 € |
| 400.000 € | 2.000 € | 2.667 € |
Beispielhaft, Stand 16.09.2026. Ob und mit welchem Aufschlag eine Bank rechnet, unterscheidet sich erheblich. Genau deshalb fällt dieselbe Anfrage bei einer Bank durch und bei der nächsten nicht.
Das ist übrigens der häufigste Grund, warum ein Vergleich über viele Häuser mehr bringt als Verhandeln bei einer einzigen Bank: Es geht nicht nur um den Zins, sondern darum, wessen Raster zu deiner Situation passt.
Bei Selbständigen
Hier wird es strenger. Üblich ist der Durchschnitt aus zwei bis drei Jahresabschlüssen oder Steuerbescheiden, wobei manche Banken das schlechteste Jahr ansetzen. Abschreibungen werden teilweise wieder hinzugerechnet, Privatentnahmen gegengerechnet.
Wer schwankende Einkünfte hat, sollte die Zahlen nicht nur einreichen, sondern erklären: Warum war 2024 schwächer? Was hat sich seitdem geändert? Eine einseitige Erläuterung zum Jahresabschluss hat schon manche Finanzierung gerettet. Ausführlich dazu: Baufinanzierung für Selbständige.
So bereitest du dich vor
- Eigene Haushaltsrechnung aufstellen, ehrlich, mit den echten Ausgaben der letzten zwölf Monate. Nicht mit dem Wunschbudget.
- Kleinkredite ablösen. Ein laufender Ratenkredit über 250 Euro im Monat senkt deinen finanzierbaren Kaufpreis um einen fünfstelligen Betrag.
- Dispo nicht nutzen in den Monaten vor der Anfrage. Kontoauszüge werden gelesen.
- Selbst mit 6 Prozent rechnen. Wenn deine Finanzierung das aushält, hältst du auch die Anschlussfinanzierung aus.
- Unterlagen vollständig vorbereiten, siehe Unterlagen für die Baufinanzierung.
Selbst vorrechnen: Der Budget-Rechner bildet die Logik der Bank nach und zeigt dir, welcher Kaufpreis realistisch ist. Deine Angaben strukturiert erfassen kannst du in der Selbstauskunft.
Häufige Fragen
Was ist Kapitaldienstfähigkeit?
Die Prüfung der Bank, ob dein Einkommen die Darlehensrate dauerhaft trägt. Sie ist seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 gesetzlich vorgeschrieben und in § 505a und § 505b BGB geregelt.
Mit welchen Pauschalen rechnen Banken?
Für die Lebenshaltung häufig 700 bis 1.000 Euro für die erste Person und 300 bis 500 Euro für jede weitere. Für die Bewirtschaftung der Immobilie meist 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat. Die Werte unterscheiden sich je nach Bank erheblich.
Warum rechnet die Bank mit einem höheren Zins als meinem?
Um zu prüfen, ob die Finanzierung auch nach dem Ende der Zinsbindung noch trägt. Üblich sind kalkulatorische Ansätze von 5 bis 6 Prozent. Das ist kein Misstrauen, sondern Risikovorsorge, und sie liegt auch in deinem Interesse.
Warum lehnt eine Bank ab, während eine andere zusagt?
Weil jede Bank eigene Pauschalen, eigene kalkulatorische Zinssätze und eigene Regeln für die Anerkennung von Einkommensbestandteilen hat. Dieselbe Anfrage kann deshalb bei einem Haus durchfallen und beim nächsten problemlos durchgehen.
Wie kann ich meine Kapitaldienstfähigkeit verbessern?
Laufende Kleinkredite ablösen, den Dispo in den Monaten vor der Anfrage meiden, variable Einkommensbestandteile sauber nachweisen und die Unterlagen vollständig einreichen. Bei Selbständigen hilft eine kurze schriftliche Erläuterung zu schwankenden Jahresergebnissen.
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung findest du im Glossar Baufinanzierung von A bis Z: 58 Begriffe, kurz erklärt und mit den passenden Rechnern verknüpft.
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Stand: 16. September 2026. Rechtsgrundlagen: § 505a und § 505b BGB (Kreditwürdigkeitsprüfung), umgesetzt aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU. Pauschalen und kalkulatorische Zinssätze sind beispielhafte Marktwerte, Stand 16.09.2026, und unterscheiden sich je nach Bank erheblich. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, nachgerechnet per Skript.