Baufinanzierung für Selbständige: So rechnen Banken und so bereitest du dich vor

Selbständige bekommen genauso eine Baufinanzierung wie Angestellte. Der Weg dahin ist aber länger: Banken prüfen genauer, verlangen mehr Unterlagen und oft mehr Eigenkapital. Das Gute: Wer weiß, wie Banken rechnen, kann sich ein bis zwei Jahre vorher gezielt vorbereiten. Hier steht, worauf es ankommt, auch für Gründer und GmbH-Geschäftsführer.

Warum Banken bei Selbständigen genauer prüfen

Eine Baufinanzierung läuft oft 25 Jahre und länger. Bei Angestellten schaut die Bank auf die Gehaltsabrechnung und die Frage, ob der Job unbefristet ist. Bei Selbständigen gibt es kein festes Monatsgehalt. Die Bank will deshalb sehen, dass dein Einkommen stabil und nachhaltig ist, und das zeigt sich nur über mehrere Jahre.

Wie streng das ausfällt, unterscheidet sich stark zwischen den Banken. Manche Institute sind auf Selbständige spezialisiert, andere lehnen Branchen mit schwankenden Umsätzen grundsätzlich ab. Für Selbständige ist der Bankenvergleich deshalb noch wichtiger als für Angestellte.

Wie Banken dein Einkommen berechnen

Grundlage ist fast immer der Gewinn aus den Einkommensteuerbescheiden, nicht der Umsatz. Üblich ist ein Durchschnitt der letzten zwei oder drei Jahre. Davon ziehen Banken Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung und Altersvorsorge ab, weil dir als Selbständigem niemand diese Beiträge abnimmt.

Vereinfachtes Beispiel. Welche Jahre eine Bank einbezieht und wie sie gewichtet, ist je Institut verschieden.

Zwei Punkte, die viele unterschätzen:

• Steueroptimierung senkt die Kreditwürdigkeit. Jeder Euro, den du steuerlich kleinrechnest, fehlt der Bank im Einkommen. Wer in zwei Jahren kaufen will, sollte das mit dem Steuerberater besprechen.
• Ein schwaches Jahr zieht den Schnitt runter. Ein Einbruch mit guter Erklärung, etwa eine Elternzeit oder eine Investition, ist kein Ausschluss. Er muss aber begründet und belegt werden.

Die Unterlagen im Überblick

• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei, oft drei Jahre
• Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der gleichen Jahre
• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste
• Nachweis zur Kranken- und Altersvorsorge
• Übersicht über private und betriebliche Kredite
• Eigenkapitalnachweise und alle Objektunterlagen

Die vollständige Liste für Käufer und Objekt steht im Artikel „Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?“. Deine Angaben kannst du vorab strukturiert in der Selbstauskunft erfassen.

Wie viel Eigenkapital du brauchst

Als Faustregel erwarten viele Banken von Selbständigen die Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. In NRW sind die Nebenkosten schon rund 12 Prozent mit Makler. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das grob 88.000 bis 128.000 Euro Eigenkapital. Das ist viel, aber kein Muss: Mit hohem, stabilem Einkommen finanzieren manche Banken auch mit weniger. Was Nebenkosten im Detail sind, steht im Artikel „Kaufnebenkosten in NRW“.

Gründer, Freiberufler und GmbH-Geschäftsführer

Gründer unter drei Jahren

Schwierig, aber nicht unmöglich. Chancen steigen mit Berufserfahrung in derselben Branche, einem Anstellungsverhältnis des Partners, viel Eigenkapital oder langfristigen Verträgen mit Kunden.

Freiberufler

Ärzte, Anwälte, Steuerberater und Architekten mit etablierter Praxis oder Kanzlei gelten bei vielen Banken als gutes Risiko und bekommen oft Konditionen wie Angestellte.

GmbH-Geschäftsführer

Wer an seiner GmbH mehrheitlich beteiligt ist, wird von Banken meist wie ein Selbständiger behandelt. Neben der eigenen Gehaltsabrechnung wollen sie dann auch die Bilanzen der GmbH sehen.

Vorbereitung: die 12 Monate vor dem Kauf

1. Mit dem Steuerberater sprechen: Wie wirkt sich die Gewinnplanung auf die Kreditwürdigkeit aus?
2. Jahresabschluss früh fertigstellen lassen, damit das letzte Jahr schon zählt.
3. Private und betriebliche Konten trennen und keine neuen Ratenkredite aufnehmen.
4. Eigenkapital nachweisbar auf ein Konto oder Depot bündeln.
5. Budget realistisch rechnen, etwa mit dem Rechner „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“, und dabei eher mit dem schwächsten der letzten Jahre.

Häufige Fragen kurz beantwortet

Wie viel Kredit bekomme ich als Selbständiger?

Das hängt vom durchschnittlichen Gewinn der letzten zwei bis drei Jahre nach Steuern und Vorsorge ab. Als Richtwert sollte die Rate höchstens 35 Prozent deines monatlich verfügbaren Einkommens betragen. Wie genau gerechnet wird, unterscheidet sich je Bank.

Ist es schwer, als Selbständiger einen Kredit zu bekommen?

Es ist aufwendiger, aber gut machbar. Banken verlangen mehr Unterlagen, meist zwei bis drei Jahre Geschäftshistorie und oft mehr Eigenkapital. Mit guter Vorbereitung und der richtigen Bank bekommen Selbständige ähnliche Konditionen wie Angestellte.

Kann ich als Selbstständiger ein Haus kaufen?

Ja. Voraussetzung sind in der Regel ein stabiles Einkommen über mehrere Jahre, vollständige Unterlagen wie Steuerbescheide und Jahresabschlüsse sowie ausreichend Eigenkapital, mindestens für die Kaufnebenkosten.

Welche Banken geben Kredite für Selbständige?

Viele, aber mit sehr unterschiedlichen Anforderungen. Manche Banken sind auf Selbständige und Freiberufler spezialisiert, andere schließen bestimmte Branchen aus. Deshalb lohnt sich für Selbständige ein Vergleich über viele Banken besonders.

Stand: 15. September 2026. Die Angaben zu Geschäftshistorie, Unterlagen und Eigenkapital beschreiben die übliche Bankpraxis 2026 (unter anderem Interhyp, Dr. Klein, Check24, abgerufen 15.09.2026). Einzelne Banken weichen davon ab. Das Einkommensbeispiel ist vereinfacht.