Annuitätendarlehen: die Rate, die sich nie ändert
Über 90 Prozent aller Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Die Rate bleibt bis zum Ende der Zinsbindung gleich, obwohl sich innen drin jeden Monat etwas verschiebt. Wer diese Verschiebung versteht, trifft die wichtigste Entscheidung der Finanzierung bewusster.
Das Prinzip in zwei Sätzen
Du zahlst jeden Monat denselben Betrag, die Annuität. Darin stecken Zinsen und Tilgung, und weil die Restschuld mit jeder Rate kleiner wird, sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil im selben Maß steigt.
Das Ergebnis ist Planbarkeit: Du weißt heute, was du in sieben Jahren überweist. Das ist der ganze Grund, warum diese Darlehensform sich durchgesetzt hat.
So wird die Rate berechnet
Die Formel ist einfacher, als sie klingt:
Monatsrate = Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Beispiel: 350.000 € × (4 % + 2 %) ÷ 12 = 1.750 € im Monat
Der Begriff anfängliche Tilgung ist wichtig. Die 2 Prozent gelten nur für das erste Jahr. Danach steigt der Tilgungsanteil automatisch, weil der Zinsanteil sinkt, die Rate aber gleich bleibt.
Was sich im Inneren verschiebt
Bei 350.000 Euro, 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung sieht die Verschiebung so aus:
| Jahr | Rate | davon Zinsen | davon Tilgung | Restschuld am Jahresende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.750 € | rund 1.145 € | rund 605 € | rund 342.900 € |
| 5 | 1.750 € | rund 1.040 € | rund 710 € | rund 311.300 € |
| 10 | 1.750 € | rund 883 € | rund 867 € | rund 264.100 € |
Beispielhaft, Stand 16.09.2026, Werte gerundet und per Skript nachgerechnet.
Der Blick auf Jahr 10 ist ernüchternd und wichtig zugleich: Nach zehn Jahren und rund 210.000 Euro gezahlter Raten ist die Schuld erst um rund 86.000 Euro gesunken. Der Rest waren Zinsen. Genau deshalb ist der Tilgungssatz keine Nebensache.
Der Tilgungssatz entscheidet alles
Bei gleichem Zins verändert der Tilgungssatz die Laufzeit dramatisch:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Laufzeit | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.458 € | rund 40 Jahre | rund 355.000 € |
| 2 % | 1.750 € | rund 28 Jahre | rund 228.000 € |
| 3 % | 2.042 € | rund 21 Jahre | rund 170.000 € |
| 4 % | 2.333 € | rund 17 Jahre | rund 136.000 € |
350.000 € Darlehen, 4 % Sollzins durchgehend, beispielhaft, Stand 16.09.2026.
Von 1 auf 2 Prozent Tilgung kostet 292 Euro mehr im Monat und spart rund 127.000 Euro Zinsen. Das ist die wirkungsvollste Stellschraube, die du hast. Die Grenze setzt allein dein Haushalt: Die Rate muss auch in einem schlechten Jahr tragbar sein.
Wann etwas anderes passt
Das Annuitätendarlehen ist der Standard, aber nicht immer die beste Wahl:
- Volltilgerdarlehen, wenn du am Ende der Zinsbindung schuldenfrei sein willst und die höhere Rate trägst.
- Endfälliges Darlehen, wenn eine vermietete Immobilie finanziert wird und die steuerliche Seite überwiegt. Für die selbst genutzte Immobilie fast nie sinnvoll.
- Variables Darlehen, wenn du absehbar bald ablösen willst, etwa weil ein Verkauf oder eine Erbschaft ansteht.
Selbst ausprobieren: Der Finanzrechner mit Tilgungsplan zeigt dir Rate, Restschuld und Laufzeit für deine Zahlen. Wie viel Kaufpreis dein Budget hergibt, rechnet der Budget-Rechner.
Weiterlesen: Zinsentwicklung und Zinsbindung 2026 und Anschlussfinanzierung: was nach der Zinsbindung kommt.
Häufige Fragen
Warum bleibt die Rate gleich, obwohl die Schuld sinkt?
Weil die Rate bewusst so konstruiert ist. Sinkt der Zinsanteil, weil die Restschuld kleiner wird, steigt der Tilgungsanteil um genau denselben Betrag. Die Summe bleibt konstant, die Zusammensetzung ändert sich jeden Monat.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Der Tilgungssatz im ersten Jahr. Er dient nur der Berechnung der Rate. Tatsächlich steigt der Tilgungsanteil danach kontinuierlich an, weil weniger Zinsen anfallen und die Rate unverändert bleibt.
Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
Bei einem Zinsniveau um 4 Prozent sind 2 Prozent das vernünftige Minimum, 3 Prozent sind deutlich besser. Entscheidend ist, dass die Rate auch bei Elternzeit, Kurzarbeit oder einer Reparatur tragbar bleibt. Lieber 2 Prozent plus Sondertilgungen als 3 Prozent am Limit.
Kann ich den Tilgungssatz später ändern?
Viele Verträge erlauben zwei bis drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung, meist in einem Korridor von 1 bis 5 Prozent. Das kostet in der Regel nichts und sollte im Vertrag stehen. Frag aktiv danach, es wird selten von allein angeboten.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Es bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst. Bei 350.000 Euro, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das nach zehn Jahren rund 264.000 Euro. Zu welchem Zins du die dann finanzierst, weiß heute niemand, weshalb ein höherer Tilgungssatz auch Risikovorsorge ist.
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung findest du im Glossar Baufinanzierung von A bis Z: 58 Begriffe, kurz erklärt und mit den passenden Rechnern verknüpft.
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