Volltilgerdarlehen: schuldenfrei am Ende der Zinsbindung
Die meisten Baufinanzierungen hinterlassen nach zehn Jahren eine Restschuld von rund drei Vierteln der ursprünglichen Summe, und damit ein Zinsrisiko, das niemand vorhersagen kann. Das Volltilgerdarlehen beseitigt beides. Der Preis dafür ist eine deutlich höhere Rate und wenig Spielraum.
Was ein Volltilger ist
Ein Annuitätendarlehen, bei dem Zinsbindung und Laufzeit identisch sind. Der Tilgungssatz wird so gewählt, dass die Schuld am Ende der Zinsbindung exakt bei null steht. Keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsrisiko.
Du legst nicht den Tilgungssatz fest, sondern die Laufzeit. Der nötige Tilgungssatz ergibt sich daraus rechnerisch.
Was die Rate kostet
350.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins. So sieht die Rate bei verschiedenen Laufzeiten aus:
| Laufzeit | Monatsrate | nötige Anfangstilgung | Restschuld am Ende |
|---|---|---|---|
| 15 Jahre | rund 2.589 € | rund 4,9 % | 0 € |
| 20 Jahre | rund 2.121 € | rund 3,3 % | 0 € |
| 25 Jahre | rund 1.847 € | rund 2,3 % | 0 € |
Zum Vergleich: klassisches Annuitätendarlehen mit 2 Prozent Anfangstilgung, Rate 1.750 €, Restschuld nach 10 Jahren rund 264.100 €. Beispielhaft, Stand 16.09.2026, per Skript nachgerechnet.
Der Sprung ist erheblich: Ein 20-Jahres-Volltilger kostet 371 Euro mehr im Monat als die klassische Variante mit 2 Prozent Tilgung. Dafür bist du nach 20 Jahren fertig, statt nach 28 Jahren und mit einem Zinsrisiko dazwischen.
Was du gewinnst
- Vollständige Planbarkeit. Du kennst heute den letzten Euro, den du für diese Immobilie zahlen wirst. Bei keiner anderen Variante geht das.
- Kein Zinsrisiko. Ob der Zins in zehn Jahren bei 2 oder bei 7 Prozent steht, ist für dich ohne Bedeutung.
- Oft ein Zinsnachlass. Viele Banken geben 0,05 bis 0,15 Prozentpunkte Rabatt, weil sie exakt kalkulieren können und keine Anschlussfinanzierung anbahnen müssen.
- Deutlich weniger Zinsen insgesamt. Kürzere Laufzeit bedeutet weniger Zinsjahre.
Was du aufgibst
- Flexibilität. Sondertilgungen sind meist ausgeschlossen, weil die Bank auf den Cent kalkuliert hat. Ein Tilgungssatzwechsel ebenfalls.
- Spielraum im Haushalt. Die hohe Rate läuft auch in der Elternzeit, bei Kurzarbeit und wenn die Heizung kaputtgeht.
- Die Chance auf fallende Zinsen. Sinkt das Zinsniveau deutlich, bindest du dich lange an einen hohen Zins. Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB greift zwar auch hier nach zehn Jahren, dann aber mit einer erheblichen Restschuld, für die du eine neue Finanzierung brauchst.
Für wen es passt
Gut geeignet für Menschen mit stabilem, ausreichend hohem Einkommen, die Sicherheit über Flexibilität stellen, und für alle, die spät kaufen und bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein wollen. Das ist ein Argument, das Banken bei Kreditnehmern über 45 ohnehin ansprechen.
Weniger geeignet, wenn Familienplanung, ein Jobwechsel oder unregelmäßige Einkünfte im Raum stehen. Dann ist ein klassisches Annuitätendarlehen mit 3 Prozent Tilgung und aktiv genutzter Sondertilgung oft der bessere Weg: ähnliche Wirkung, aber du kannst in einem schlechten Jahr aussetzen.
Beide Varianten vergleichen: Im Finanzrechner mit Tilgungsplan kannst du Rate und Laufzeit gegenüberstellen. Ob dein Budget die höhere Rate trägt, zeigt der Budget-Rechner.
Weiterlesen: Annuitätendarlehen erklärt und Zinsbindung richtig wählen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zum normalen Annuitätendarlehen?
Beim Volltilger sind Zinsbindung und Laufzeit gleich lang, die Schuld ist am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt. Beim klassischen Annuitätendarlehen bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst.
Bekomme ich beim Volltilger einen besseren Zins?
Häufig ja, meist 0,05 bis 0,15 Prozentpunkte. Die Bank kann exakt kalkulieren und trägt kein Prolongationsrisiko. Der Nachlass fällt je nach Bank unterschiedlich aus, gefragt werden sollte er in jedem Fall.
Kann ich bei einem Volltilgerdarlehen sondertilgen?
In der Regel nicht. Die Bank hat den Zahlungsstrom auf den Cent kalkuliert, Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind deshalb meist ausgeschlossen. Genau diese fehlende Flexibilität ist der eigentliche Preis.
Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr zahlen kann?
Dann gilt dasselbe wie bei jedem Darlehen: Du sprichst frühzeitig mit der Bank. Möglich sind eine befristete Tilgungsaussetzung oder eine Umschuldung. Beides ist beim Volltilger aber schwieriger, weil die Konstruktion auf Konstanz ausgelegt ist. Deshalb die Rate nie am Limit wählen.
Lohnt sich ein Volltilger bei hohen Zinsen?
Die Frage hat zwei Seiten. Eine kurze Laufzeit spart viele Zinsjahre, was bei hohem Zinsniveau besonders wirkt. Gleichzeitig bindest du dich lange an einen hohen Zins. Wer mit fallenden Zinsen rechnet, fährt mit einer zehnjährigen Bindung plus hoher Tilgung und Sondertilgungsrecht oft besser.
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung findest du im Glossar Baufinanzierung von A bis Z: 58 Begriffe, kurz erklärt und mit den passenden Rechnern verknüpft.
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Stand: 16. September 2026. Rechenbeispiele: 350.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins, annuitätische Vollrückzahlung, per Skript nachgerechnet, Stand 16.09.2026. Rechtsgrundlage Kündigungsrecht: § 489 BGB. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, nachgerechnet per Skript.