Zwischenfinanzierung: neu kaufen, bevor das Alte verkauft ist
Das Traumhaus ist da, aber die eigene Wohnung ist noch nicht verkauft. Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Lücke. Sie ist teuer, aber flexibel, und ihr Risiko liegt an einer einzigen Stelle: wie lange der Verkauf tatsächlich dauert.
Wie sie funktioniert
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das eine absehbare Lücke überbrückt und aus einer bereits feststehenden Quelle zurückgezahlt wird. Die drei typischen Fälle:
- Verkauf vor Kauf: Du kaufst neu, die alte Immobilie ist noch nicht verkauft. Rückzahlung aus dem Verkaufserlös.
- Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif: Die Zwischenfinanzierung überbrückt bis zur Zuteilung.
- Auszahlung einer Versicherung oder eines Erbes steht fest, aber noch nicht zur Verfügung.
Charakteristisch sind drei Eigenschaften: Laufzeit meist bis 24 Monate, variabler Zins, und jederzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Getilgt wird während der Laufzeit nicht, du zahlst nur Zinsen.
Was sie kostet
Der Zins liegt deutlich über dem einer normalen Baufinanzierung, weil die Bank keine lange Bindung hat und das Rückzahlungsrisiko höher einschätzt. Gerechnet wird meist mit einem Referenzzins plus Marge, häufig in der Größenordnung von 5 bis 7 Prozent (beispielhaft, Stand 16.09.2026).
| Betrag | Dauer | Zinskosten bei 6 % p.a. |
|---|---|---|
| 200.000 € | 6 Monate | 6.000 € |
| 200.000 € | 12 Monate | 12.000 € |
| 200.000 € | 18 Monate | 18.000 € |
| 300.000 € | 12 Monate | 18.000 € |
Beispielhaft, Stand 16.09.2026. Bei variablem Zins ändert sich die Belastung während der Laufzeit. Hinzu kommen Grundbuchkosten für die Besicherung.
Weil der Zins variabel ist, trägst du zusätzlich das Zinsänderungsrisiko. In einer Phase steigender Zinsen ist das kein Detail.
Wo das eigentliche Risiko liegt
Nicht im Zinssatz, sondern im Verkaufszeitpunkt. Die gesamte Konstruktion steht und fällt damit, dass die alte Immobilie zum erwarteten Preis und in der erwarteten Zeit verkauft wird.
Zwei Szenarien, die regelmäßig eintreten:
- Der Verkauf zieht sich. Aus sechs geplanten Monaten werden vierzehn. Statt 6.000 Euro zahlst du 14.000 Euro Zinsen, und zwar zusätzlich zur Rate für das neue Objekt.
- Der Preis fällt niedriger aus als gedacht. Dann reicht der Erlös nicht, um die Zwischenfinanzierung vollständig abzulösen, und der Rest muss in die Hauptfinanzierung übernommen werden. Das ist möglich, aber nur, wenn die Bank von vornherein einen Puffer eingeplant hat.
Deshalb: Kalkuliere mit einem vorsichtigen Verkaufspreis und mit doppelt so langer Vermarktungszeit wie erhofft. Wenn die Finanzierung dann immer noch trägt, ist sie belastbar.
Alternativen
- Erst verkaufen, dann kaufen. Der günstigste Weg, wenn der Markt es zulässt. Zwischenmiete kostet weniger als eine Zwischenfinanzierung, und du verhandelst beim Kauf aus einer starken Position.
- Längere Zahlungsfrist im Kaufvertrag. Wenn der Verkäufer mitspielt, lassen sich drei bis sechs Monate gewinnen, ohne dass ein Cent Zinsen anfällt. Fragen kostet nichts.
- Höhere Hauptfinanzierung mit geplanter Sondertilgung. Du finanzierst von Anfang an mehr und tilgst nach dem Verkauf in einer Summe. Das setzt ein ausreichendes Sondertilgungsrecht voraus, ist aber oft günstiger als eine separate Zwischenfinanzierung. Mehr dazu unter Sondertilgung.
Checkliste vor der Zusage
- Ist die Zwischenfinanzierung jederzeit rückzahlbar, ohne Mindestlaufzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung?
- Was passiert, wenn die Laufzeit nicht reicht? Ist eine Verlängerung zugesagt?
- Liegt eine realistische Wertermittlung für die alte Immobilie vor, nicht die Wunschvorstellung?
- Trägt dein Haushalt die Doppelbelastung aus neuer Rate und Zwischenfinanzierungszinsen für mindestens 18 Monate?
- Sind die Grundbuchkosten für die Besicherung eingerechnet?
Doppelbelastung durchrechnen: Der Budget-Rechner zeigt, welche monatliche Belastung dein Haushalt trägt. Den realistischen Wert deiner jetzigen Immobilie schätzt der Immobilien-Check ein.
Weiterlesen: Anschlussfinanzierung 2026 und Immobilie kaufen in Wuppertal.
Häufige Fragen
Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?
Üblich sind bis zu 24 Monate. Sie ist jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung rückzahlbar, sobald der Verkaufserlös oder die Bausparzuteilung da ist. Reicht die Zeit nicht, ist eine Verlängerung Verhandlungssache und sollte vorab geklärt sein.
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Der Zins liegt deutlich über dem einer normalen Baufinanzierung, häufig in der Größenordnung von 5 bis 7 Prozent, und er ist variabel. Bei 200.000 Euro über zwölf Monate sind das rund 12.000 Euro, zusätzlich zur Rate für die neue Immobilie.
Was passiert, wenn meine alte Immobilie nicht verkauft wird?
Dann läuft die Zwischenfinanzierung weiter und wird teuer. Deshalb sollte die Doppelbelastung für mindestens 18 Monate tragbar sein und die Verlängerungsmöglichkeit vorab geklärt werden. Kalkuliere mit doppelt so langer Vermarktungszeit wie erhofft.
Gibt es eine günstigere Alternative?
Häufig ja. Erst verkaufen und zur Miete überbrücken ist fast immer günstiger. Auch eine längere Zahlungsfrist im Kaufvertrag oder eine von vornherein höhere Hauptfinanzierung mit anschließender Sondertilgung können billiger sein.
Wird eine Zwischenfinanzierung ins Grundbuch eingetragen?
In der Regel ja, meist auf der alten Immobilie, die verkauft werden soll. Die Grundbuchkosten dafür gehören in die Kalkulation. In Einzelfällen und bei kleineren Beträgen verzichten Banken darauf, das ist aber die Ausnahme.
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung findest du im Glossar Baufinanzierung von A bis Z: 58 Begriffe, kurz erklärt und mit den passenden Rechnern verknüpft.
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