Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das 2026 noch, und was kostet es?

Kurze Antwort: Ja, es geht, aber nicht für jeden und nicht umsonst. Banken finanzieren 100 oder sogar 110 Prozent, wenn Einkommen und Bonität stimmen. Dafür zahlst du einen höheren Zins und eine deutlich höhere Rate. Hier steht, was die Varianten unterscheidet, welche Voraussetzungen gelten, was es in Euro kostet und wie du mit wenig Eigenkapital trotzdem besser dastehst.

Alle Zinsangaben sind beispielhaft und beschreiben den Markt zum genannten Datum.

100 Prozent oder 110 Prozent: der Unterschied

In der Praxis ist die 100-Prozent-Finanzierung deutlich häufiger. Viele Banken wollen, dass wenigstens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln kommen. Wie hoch die in Nordrhein-Westfalen sind, steht im Artikel „Kaufnebenkosten in NRW“.

Welche Voraussetzungen Banken erwarten

• Sicheres, gutes Einkommen: Beamte und unbefristet Angestellte außerhalb der Probezeit haben die besten Chancen.
• Deutlicher Überschuss in der Haushaltsrechnung, nach Rate, Lebenshaltung und allen Verpflichtungen.
• Saubere Schufa ohne negative Einträge.
• Werthaltiges Objekt in guter Lage, bei dem der Kaufpreis zum Marktwert passt.
• Kaum weitere Kredite, vor allem keine laufenden Ratenkredite oder Autofinanzierungen.

Was es kostet: Rechenbeispiel in Euro

Eine Immobilie in NRW für 300.000 Euro, gekauft über einen Makler. Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 36.210 Euro. Drei Wege zur Finanzierung, jeweils 2 Prozent Tilgung und zehn Jahre Zinsbindung:

Beispielrechnung, monatliche Annuität. Zinssätze 80 % und über 90 % Beleihung: Interhyp, Stand 10.09.2026. Der Zins für 110 % ist eine Annahme mit typischem Aufschlag, einzelne Banken liegen darüber oder bieten keine Vollfinanzierung an.

Der Unterschied ist groß: Die Vollfinanzierung kostet im Beispiel 651 Euro mehr Rate im Monat als die Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und über 50.000 Euro mehr Zinsen in zehn Jahren. Nach der Faustregel, dass die Rate höchstens 35 Prozent des Haushaltsnettos sein sollte, braucht es für 1.849 Euro Rate rund 5.300 Euro netto im Monat.

Die Risiken, über die selten gesprochen wird

• Kein Puffer. Ohne Rücklagen trifft dich eine kaputte Heizung oder ein Dachschaden direkt.
• Hohe Restschuld nach zehn Jahren. Bei 336.210 Euro Darlehen sind nach zehn Jahren noch rund 251.000 Euro offen. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, steigt die Rate erneut.
• Verkauf in den ersten Jahren kann Verlust bedeuten. Die Nebenkosten sind weg, und die Restschuld liegt über dem Kaufpreis.
• Weniger Auswahl. Nicht jede Bank bietet Vollfinanzierungen an, das engt den Vergleich ein.

Was als Eigenkapital zählt und wie du es aufbaust

Eigenkapital ist nicht nur Geld auf dem Girokonto. Banken rechnen je nach Institut unter anderem an:

• Tagesgeld, Festgeld, Depots
• Bausparguthaben
• Rückkaufswerte von Lebens- oder Rentenversicherungen
• Eigenleistung beim Bau oder bei der Renovierung, in begrenztem Umfang
• Ein bereits bezahltes Grundstück
• Schenkungen oder nachrangige Familiendarlehen, wenn sie schriftlich und nachweisbar sind

Schon 20.000 bis 30.000 Euro, genug für die Nebenkosten ohne Makler, verändern die Rechnung spürbar. Und: Welche Bank wie viel Eigenkapital verlangt und was sie anrechnet, unterscheidet sich stark. Genau das ist Teil meines Vergleichs über mehr als 330 Banken.

Häufige Fragen kurz beantwortet

Wie viel Kredit bekommt man ohne Eigenkapital?

Das hängt vor allem vom Einkommen ab. Als Richtwert sollte die Rate höchstens 35 Prozent des Haushaltsnettos betragen. Bei 4.000 Euro netto sind das rund 1.400 Euro Rate. Mit beispielhaften 4,60 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung trägt diese Rate ein Darlehen von rund 255.000 Euro, inklusive Nebenkosten.

Welche Bank finanziert Immobilien ohne Eigenkapital?

Mehrere Banken bieten 100- oder 110-Prozent-Finanzierungen an, aber nicht jede und nicht für jeden. Ob und zu welchem Zins, hängt von Einkommen, Beschäftigung, Schufa und Objekt ab. Ein Vergleich vieler Banken zeigt, wer deinen Fall annimmt.

Kann man mit 2000 Euro netto ein Haus finanzieren?

Allein und ohne Eigenkapital ist das schwierig. Bei 2.000 Euro netto liegt eine tragbare Rate bei rund 700 Euro. Das reicht bei heutigen Zinsen für ein Darlehen von etwa 125.000 bis 140.000 Euro, je nach Zins und Tilgung. Mit Eigenkapital, einer zweiten verdienenden Person oder einer Wohnung statt eines Hauses sieht es anders aus.

Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Neben Guthaben auf Konten zählen je nach Bank auch Depots, Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Versicherungen, ein bezahltes Grundstück, begrenzte Eigenleistung sowie nachweisbare Schenkungen oder nachrangige Familiendarlehen.

Stand: 15. September 2026. Quellen: Interhyp (Marktzinsen nach Beleihung, Stand 10.09.2026), Kaufnebenkosten NRW: Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, Makler 3,57 Prozent. Der Zins für die 110-Prozent-Finanzierung ist eine Annahme. Alle Zinssätze sind beispielhaft und ohne Gewähr. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.