Anschlussfinanzierung vergleichen: Hausbank, Forward-Darlehen oder Umschuldung?

Das erste Angebot für deine Anschlussfinanzierung kommt fast immer von deiner eigenen Bank. Es ist bequem, und genau das ist der Haken: Wer nicht vergleicht, zahlt oft mehrere Tausend Euro zu viel. Hier siehst du, wie sich die drei Wege in Kosten und Aufwand unterscheiden, woran du ein gutes Angebot erkennst und was ein halber Prozentpunkt in Euro bedeutet.

Alle Zinsangaben sind beispielhaft und beschreiben den Markt zum genannten Datum.

Die drei Wege im direkten Vergleich

Wie die Anschlussfinanzierung grundsätzlich abläuft und welche Fristen gelten, steht im Artikel „Anschlussfinanzierung 2026“.

Was ein halber Prozentpunkt kostet

Nehmen wir eine Restschuld von 220.000 Euro, 2 Prozent Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Das beste Marktangebot liegt bei 3,99 Prozent, das Angebot der Hausbank bei 4,49 Prozent.

Beispielrechnung, monatliche Annuität, Zinssätze beispielhaft, Stand 15.09.2026.

Rund 9.500 Euro mehr Zinsen in zehn Jahren. Die etwas niedrigere Restschuld beim höheren Zins entsteht nur, weil die höhere Rate mehr tilgt. Sie gleicht die Mehrkosten bei weitem nicht aus. Dem gegenüber stehen Wechselkosten von rund 440 bis 660 Euro für die Grundschuldabtretung.

Forward-Darlehen: wann sich der Aufschlag lohnt

Beim Forward-Darlehen zahlst du für die frühe Zinssicherung einen Aufschlag. Er liegt 2026 meist bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Für die ersten sechs bis zwölf Monate verlangen viele Banken wenig oder nichts.

Beispielhafter Aufschlag, tatsächliche Aufschläge sind je Bank verschieden, Stand 09/2026.

Die Rechnung dahinter ist einfach: Ein Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlauf kostet dich im Beispiel 0,48 Prozentpunkte. Das lohnt sich nur, wenn der Marktzins in zwei Jahren um mehr als diesen Wert gestiegen ist. Ob das passiert, weiß niemand. Das Forward-Darlehen ist deshalb eine Versicherung, keine Wette auf Gewinn. Es passt, wenn eine deutlich höhere Rate dein Haushaltsbudget sprengen würde. Wenn du einen Anstieg tragen kannst, ist Warten meist günstiger.

Warum das Hausbank-Angebot selten das beste ist

Deine Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet und dass viele Kunden das Prolongationsschreiben einfach unterschreiben. Das Angebot muss deshalb nicht das günstigste sein, um angenommen zu werden. Hinzu kommt: Eine einzelne Bank kann nur ihre eigenen Konditionen anbieten. Welche Bank deine Restschuld, dein Objekt und dein Einkommen gerade am günstigsten bewertet, zeigt erst der Marktvergleich.

Das heißt nicht, dass du wechseln musst. Ein Vergleichsangebot ist oft das stärkste Argument, um bei der eigenen Bank nachzuverhandeln. Ob ein Vermittler oder die Hausbank für dich der bessere Weg ist, steht im Artikel „Baufinanzierungsvermittler oder Hausbank?“.

Checkliste: So vergleichst du Angebote richtig

1. Effektivzins vergleichen, nicht nur den Sollzins. Nur der Effektivzins enthält alle Kosten des Darlehens.
2. Gleiche Eckdaten für alle Angebote: gleiche Restschuld, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung.
3. Sondertilgung: Wie viel Prozent pro Jahr sind kostenlos möglich? 5 Prozent sind ein guter Standard.
4. Tilgungssatzwechsel: Kannst du die Tilgung während der Laufzeit anpassen, und wie oft?
5. Bereitstellungszinsen spielen bei der Anschlussfinanzierung meist keine Rolle, weil der Betrag auf einmal ausgezahlt wird. Trotzdem prüfen.
6. Forward-Aufschlag getrennt ausweisen lassen, damit du den Preis der Absicherung siehst.
7. Gültigkeit des Angebots beachten. Zinsangebote gelten oft nur wenige Tage.

Häufige Fragen kurz beantwortet

Welche Anschlussfinanzierung ist die beste?

Die mit dem niedrigsten Effektivzins bei gleichen Eckdaten und den Extras, die du brauchst, etwa Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel. Ob das die Prolongation, eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen ist, hängt davon ab, wann deine Zinsbindung endet und wie viel Zinsrisiko du tragen kannst.

Worauf sollte man bei einer Anschlussfinanzierung achten?

Auf den Effektivzins, kostenlose Sondertilgungen, die Möglichkeit, die Tilgung zu ändern, und die Gültigkeit des Angebots. Vergleiche mindestens drei Angebote mit identischen Eckdaten, bevor du das Prolongationsangebot deiner Bank unterschreibst.

Wie hoch ist der Aufschlag für ein Forward-Darlehen?

Typisch sind 2026 etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten und 0,02 Prozentpunkten sind das 0,48 Prozentpunkte auf den aktuellen Marktzins. Für die ersten sechs bis zwölf Monate verlangen viele Banken wenig oder nichts.

Lohnt sich ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung?

Meistens ja, wenn das neue Angebot spürbar günstiger ist. Die Grundschuldabtretung kostet grob 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld. Schon 0,5 Prozentpunkte Zinsunterschied bedeuten bei 220.000 Euro Restschuld rund 9.500 Euro weniger Zinsen in zehn Jahren.

Stand: 15. September 2026. Quellen: Interhyp (Marktzinsen, Stand 10.09.2026), FMH, Finanztip und Verivox (Forward-Aufschläge und Kosten der Grundschuldabtretung, Stand 08 und 09/2026). Alle Zinssätze und Aufschläge sind beispielhaft und ohne Gewähr. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.