Eigenkapital: wie viel du wirklich brauchst
Die Faustregel sagt 20 Prozent. Die Realität sagt: Es kommt darauf an. Ich habe Finanzierungen mit 5 Prozent Eigenkapital begleitet, die getragen haben, und welche mit 30 Prozent, die keine Bank wollte. Hier steht, worauf es tatsächlich ankommt.
Was als Eigenkapital zählt
Mehr, als die meisten denken. Anerkannt wird in der Regel:
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
- Bausparguthaben, auch wenn der Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist
- Wertpapiere und Fondsanteile, meist mit einem Sicherheitsabschlag bewertet
- Ein bereits bezahltes Grundstück, das bebaut werden soll
- Ein Darlehen von Eltern oder Großeltern, wenn es schriftlich fixiert ist
- Eigenleistung beim Bau oder Umbau, meist bis 10 bis 15 Prozent der Bausumme
- Der Rückkaufswert einer Lebensversicherung
Nicht als Eigenkapital zählt, was du für andere Zwecke brauchst: der Notgroschen, das Geld für die Küche, die Rücklage fürs Auto. Wer diese Posten mitrechnet, sieht auf dem Papier stärker aus, als er ist.
Wie viel du brauchst
Die belastbare Untergrenze sind die Kaufnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen sind das rund 8,5 Prozent ohne Makler und rund 12 Prozent mit Makler. Der Grund ist einfach: Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte. Eine Grunderwerbsteuer ist weg, sobald sie gezahlt ist.
| Kaufpreis | Nebenkosten ohne Makler | Nebenkosten mit Makler |
|---|---|---|
| 250.000 € | rund 21.300 € | rund 30.200 € |
| 350.000 € | rund 29.800 € | rund 42.200 € |
| 450.000 € | rund 38.300 € | rund 54.300 € |
Grunderwerbsteuer NRW 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, Maklerprovision 3,57 Prozent für den Käufer. Stand 16.09.2026.
Alles, was darüber hinausgeht, senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins. Die oft genannten 20 Prozent sind keine Vorschrift, sondern eine Schwelle, ab der die Konditionen spürbar besser werden.
Was Eigenkapital beim Zins bewirkt
Eigenkapital wirkt nicht linear, sondern in Stufen. Entscheidend ist, in welche Beleihungsklasse du fällst. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einem Beleihungswert von 315.000 Euro sieht das so aus:
| Eigenkapital | Darlehen | Beleihungsauslauf |
|---|---|---|
| 35.000 € (Nebenkosten) | 315.000 € | 100 % |
| 70.000 € (20 %) | 280.000 € | 89 % |
| 105.000 € (30 %) | 245.000 € | 78 % |
| 140.000 € (40 %) | 210.000 € | 67 % |
Der Sprung von 100 auf 89 Prozent bringt in der Regel deutlich mehr als der Sprung von 78 auf 67 Prozent. Wer bereits unter 80 Prozent liegt, gewinnt durch weiteres Eigenkapital nur noch wenig beim Zins. Ab diesem Punkt ist es oft klüger, Liquidität zu behalten. Wie sich das im Detail auswirkt, steht unter Beleihungsauslauf.
Der häufigste Fehler
Das Konto leerräumen. Nach dem Kauf kommen Dinge, die im Exposé nicht stehen: Umzug, Renovierung, Küche, Gardinen, ein neuer Rasenmäher, die erste Nebenkostenabrechnung. Wer am Notartermin bei null steht, finanziert das anschließend über Dispo oder Ratenkredit, und zwar zu Zinsen, gegen die jede Baufinanzierung günstig aussieht.
Meine Empfehlung: Drei bis sechs Monatsausgaben bleiben liegen, dazu ein realistischer Betrag für die Einrichtung. Erst der Rest ist Eigenkapital.
Und wenn es weniger ist?
Dann geht es trotzdem, unter Bedingungen. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung trägst du die Nebenkosten selbst, bei einer 110-Prozent-Finanzierung wird auch die mitfinanziert. Beides ist möglich, aber die Anforderungen an Einkommen, Arbeitsplatzsicherheit und Objektlage steigen deutlich, und der Zinsaufschlag ist erheblich. Realistisch ist das vor allem für gut verdienende Angestellte mit sicherem Vertrag und einer Immobilie in gefragter Lage.
Selbst durchrechnen: Der Budget-Rechner zeigt dir, welcher Kaufpreis mit deinem Eigenkapital und deinem Einkommen realistisch ist. Die Nebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner für NRW genau aus.
Ausführlich zum Thema: Baufinanzierung ohne Eigenkapital, geht das 2026 noch? und Kaufnebenkosten NRW 2026.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Als belastbare Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, in NRW also rund 8,5 Prozent des Kaufpreises ohne Makler und rund 12 Prozent mit Makler. Weniger geht, wird aber deutlich teurer und setzt ein sicheres Einkommen sowie eine gefragte Lage voraus.
Zählt ein Darlehen von den Eltern als Eigenkapital?
In der Regel ja, wenn es schriftlich vereinbart ist und klar ist, dass es nachrangig behandelt wird. Manche Banken verlangen, dass während der ersten Jahre keine Rückzahlung erfolgt. Eine Schenkung ist unproblematisch, bei größeren Beträgen lohnt der Blick auf die Freibeträge der Schenkungsteuer.
Ist mehr Eigenkapital immer besser?
Bis etwa 80 Prozent Beleihungsauslauf bringt jeder zusätzliche Euro spürbar bessere Konditionen. Darunter flacht der Effekt stark ab. Ab diesem Punkt ist Liquidität auf dem Konto oft mehr wert als ein weiterer Zehntel-Prozentpunkt beim Zins.
Kann ich mein Depot als Eigenkapital einsetzen, ohne es zu verkaufen?
Manche Banken akzeptieren ein Wertpapierdepot als zusätzliche Sicherheit, meist mit einem deutlichen Bewertungsabschlag. Häufiger ist der Verkauf kurz vor dem Notartermin. Das ist auch eine steuerliche Frage, die vor die Steuerberatung gehört.
Wie weise ich mein Eigenkapital gegenüber der Bank nach?
Mit aktuellen Kontoauszügen, Depotauszügen, dem Bausparkontoauszug oder einer schriftlichen Zusage der Schenkenden. Die Bank will sehen, dass das Geld vorhanden und verfügbar ist, nicht nur zugesagt. Sammle die Nachweise früh, das beschleunigt das Verfahren spürbar.
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung findest du im Glossar Baufinanzierung von A bis Z: 58 Begriffe, kurz erklärt und mit den passenden Rechnern verknüpft.
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Stand: 16. September 2026. Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent (Land NRW). Notar- und Grundbuchkosten nach Gerichts- und Notarkostengesetz, überschlägig 2 Prozent. Maklerprovision nach § 656c BGB hälftig geteilt, in NRW üblich 7,14 Prozent gesamt. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, nachgerechnet per Skript.