Vorfälligkeitsentschädigung: was sie kostet und wie du sie vermeidest

Du willst verkaufen, aber die Zinsbindung läuft noch sieben Jahre. Dann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, und die kann fünfstellig werden. Es gibt drei Wege daran vorbei, und einen vierten, der oft übersehen wird: nachrechnen.

Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist

Wenn du ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlst, entgehen der Bank die Zinsen, mit denen sie kalkuliert hat. Diesen Schaden darf sie sich ersetzen lassen. Die Rechtsgrundlage steht in § 502 BGB.

Wichtig: Bei Immobiliardarlehen gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Die für allgemeine Verbraucherkredite geltende Deckelung auf 1 Prozent der Restschuld greift hier nicht. Die Entschädigung richtet sich nach dem tatsächlichen Schaden, und der ist umso höher, je länger die Restlaufzeit und je stärker die Zinsen seit Vertragsschluss gefallen sind.

Das erklärt eine Beobachtung, die viele überrascht: In einer Phase steigender Zinsen fällt die Entschädigung oft gering aus oder entfällt ganz, weil die Bank das Geld heute teurer wieder anlegen kann als im alten Vertrag vereinbart.

Wie die Bank rechnet

Üblich ist die Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht:

1. Die Bank ermittelt alle Zins- und Tilgungszahlungen, die du bis zum Ende der Zinsbindung geleistet hättest.
2. Sie unterstellt, dass sie den zurückgezahlten Betrag stattdessen in sichere Kapitalmarktpapiere anlegt, meist Pfandbriefe passender Laufzeit.
3. Die Differenz zwischen beiden Zahlungsströmen, abgezinst auf heute, ist der Zinsschaden.
4. Davon abgezogen werden ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten.
5. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte, die du noch hättest nutzen können, müssen schadensmindernd berücksichtigt werden.

Besonders die Punkte 4 und 5 werden in der Praxis häufig zu knapp angesetzt. Genau da liegt der Ansatzpunkt für eine Prüfung.

Rechenbeispiel

Restschuld 250.000 Euro, Restlaufzeit der Zinsbindung sieben Jahre, vereinbarter Sollzins 3,0 Prozent. Der Wiederanlagezins für die Bank liegt bei 2,2 Prozent.

Beispielhafte Größenordnung, Stand 16.09.2026. Die exakte Berechnung hängt von Zinsstruktur, Tilgungsverlauf und Vertragsdetails ab und kann nur im Einzelfall erfolgen.

Liegt der Wiederanlagezins dagegen über deinem Vertragszins, entsteht der Bank kein Schaden. Dann darf sie auch nichts verlangen.

Drei Wege, sie zu vermeiden

1. Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Das gilt auch bei 15, 20 oder 30 Jahren Zinsbindung und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wer verkaufen will und kurz vor der Zehnjahresgrenze steht, sollte rechnen, ob sich Warten lohnt.

2. Berechtigtes Interesse

Bei Verkauf der Immobilie, etwa wegen Umzug, Trennung oder Krankheit, muss die Bank der Ablösung zustimmen. Sie darf dann zwar eine Entschädigung verlangen, kann den Verkauf aber nicht blockieren. Das ist wichtig zu wissen, wenn eine Bank sich sperrig zeigt.

3. Fehlerhafte Pflichtangaben

Enthält dein Vertrag keine oder eine unzureichende Angabe dazu, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, entfällt der Anspruch nach § 502 Absatz 2 BGB. Dasselbe gilt bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung. Bei Verträgen aus den Jahren nach 2010 lohnt der Blick besonders.

Warum sich Nachrechnen lohnt

Verbraucherzentralen prüfen Berechnungen von Vorfälligkeitsentschädigungen gegen eine überschaubare Gebühr, und ein erheblicher Teil der geprüften Forderungen ist zu hoch angesetzt. Häufige Gründe: nicht berücksichtigte Sondertilgungsrechte, zu niedrig angesetzte ersparte Kosten, falsche Restlaufzeit.

Mein Rat: Fordere von der Bank immer die detaillierte Berechnung an, nicht nur den Endbetrag. Ohne die lässt sich nichts prüfen, und eine Bank, die sie nicht herausgibt, hat oft einen Grund.

Weiterlesen: Anschlussfinanzierung 2026: Ablauf und Fristen, Hausbank, Forward oder Umschuldung? und Forward-Darlehen erklärt.

Häufige Fragen

Stand: 16. September 2026. Rechtsgrundlagen: § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung, Ausschlussgründe), § 489 BGB (Kündigungsrecht nach zehn Jahren), § 490 BGB (außerordentliche Kündigung). Berechnungsmethodik nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Aktiv-Passiv-Methode. Alle Zinssätze sind beispielhafte Konditionen ohne Gewähr, Bonität und Objekt entscheiden über die tatsächlichen Konditionen. Rechenbeispiele: monatliche Annuität, nachgerechnet per Skript.