Sondertilgung: Wann sie sich lohnt, was sie bringt und wann du das Geld besser anders einsetzt

Eine Bonuszahlung, eine Erbschaft, die Steuererstattung: Irgendwann liegt Geld da, das nicht verplant ist, und die Frage lautet, ob es in die Baufinanzierung soll. Die kurze Antwort: Bei den heutigen Zinsen ist die Sondertilgung eine garantierte Rendite von rund 4,4 Prozent, steuerfrei und ohne Risiko. Die lange Antwort hat ein paar Wenns und Abers, und die stehen hier, mit Zahlen für ein Darlehen über 300.000 Euro.

Was eine Sondertilgung ist

Eine Sondertilgung ist eine Rückzahlung außerhalb der vereinbarten Monatsrate. Du überweist einen zusätzlichen Betrag an die Bank, und der geht komplett in die Tilgung, nicht in die Zinsen. Die Restschuld sinkt sofort, und ab dem nächsten Monat fallen auf diesen Betrag keine Zinsen mehr an. Je nach Vertrag bleibt deine Rate gleich und die Laufzeit wird kürzer, oder die Rate wird neu berechnet und sinkt.

Die meisten Baufinanzierungen erlauben 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufpreis, manche Banken 10 Prozent, einzelne auch mehr gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Bei 300.000 Euro Darlehen sind 5 Prozent also 15.000 Euro im Jahr. Die wenigsten schöpfen das aus, und das ist in Ordnung. Schon deutlich kleinere Beträge verändern die Rechnung spürbar.

Was 5.000 Euro im Jahr wirklich bringen

Das Beispiel: 300.000 Euro Darlehen, 4,40 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung. Die Rate liegt bei 1.600 Euro im Monat. Ohne Sondertilgung ist das Darlehen nach gut 26 Jahren abbezahlt, und du zahlst über die Zeit rund 208.000 Euro Zinsen. Jetzt überweist du jedes Jahr zusätzlich einen festen Betrag:

Mit 5.000 Euro im Jahr, also rund 417 Euro im Monat zusätzlich, bist du achteinhalb Jahre früher schuldenfrei und sparst über 70.000 Euro Zinsen. Das ist der Hebel, über den kaum jemand spricht, weil er nicht in der Monatsrate steht.

Auch für die Anschlussfinanzierung macht es einen Unterschied. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld ohne Sondertilgung bei rund 224.800 Euro, mit 5.000 Euro im Jahr bei rund 163.400 Euro. Das sind 61.000 Euro weniger, die du zu einem Zins finanzieren musst, den heute niemand kennt. Und weil der Beleihungsauslauf sinkt, wird dieser Zins wahrscheinlich auch noch günstiger.

Einmal 10.000 Euro: der Effekt einer einzigen Zahlung

Es muss kein jährlicher Rhythmus sein. Eine einzige Sondertilgung von 10.000 Euro im ersten Jahr des Beispieldarlehens verkürzt die Laufzeit um 18 Monate und spart rund 19.600 Euro Zinsen. Aus 10.000 Euro werden also fast 20.000 Euro Wirkung, weil der Betrag über 25 Jahre keine Zinsen mehr kostet.

Daraus folgt die wichtigste Regel: Je früher, desto stärker. Dieselben 10.000 Euro im zwanzigsten Jahr sparen nur noch einen Bruchteil, weil die Restschuld dann ohnehin klein ist und wenig Zinsen verursacht. Wer sondertilgen will, sollte es in den ersten zehn Jahren tun, nicht in den letzten.

Tilgen oder anlegen: die ehrliche Rechnung

Der häufigste Einwand: „Am Aktienmarkt bekomme ich doch mehr als 4,4 Prozent.“ Das stimmt im langjährigen Durchschnitt, aber der Vergleich hinkt an drei Stellen.

• Steuern. Die Rendite der Sondertilgung ist steuerfrei, du sparst Zinsen, die du sonst aus versteuertem Einkommen gezahlt hättest. Kapitalerträge im Depot kosten rund 26 bis 28 Prozent Abgeltungsteuer samt Soli und Kirchensteuer. Aus 6 Prozent Depotrendite werden nach Steuern rund 4,4 Prozent. Genau der Sollzins.
• Risiko. Die 4,4 Prozent der Sondertilgung sind sicher, die 6 Prozent am Markt ein Durchschnitt mit Jahren von minus 20 und plus 30 Prozent. Wer in zehn Jahren eine Anschluss­finanzierung braucht, will dann nicht in einem schlechten Börsenjahr verkaufen müssen.
• Disziplin. Die Sondertilgung ist weg, sobald sie überwiesen ist. Das Depot ist jederzeit verfügbar, und genau das ist in der Praxis sein größtes Risiko.

In Zahlen für das Beispiel: 5.000 Euro jährlich in ein Depot mit 6 Prozent Rendite ergeben nach zehn Jahren rund 69.900 Euro vor Steuern. Dieselben 5.000 Euro als Sondertilgung senken die Restschuld nach zehn Jahren um rund 61.400 Euro, sicher und steuerfrei. Nach Steuern liegen beide Wege nah beieinander, der eine mit Schwankung, der andere ohne.

Es gibt eine Ausnahme: Wer noch keinen Notgroschen hat, tilgt nicht sonder. Drei bis sechs Nettogehälter auf dem Tagesgeld kommen vor jeder Sondertilgung, denn eine getilgte Summe bekommst du von der Bank nicht zurück, wenn die Waschmaschine und das Auto in derselben Woche kaputtgehen.

Worauf du im Vertrag achten musst

Das Sondertilgungs­recht steht im Darlehensvertrag, und die Details unterscheiden sich von Bank zu Bank. Fünf Punkte, die du vor der Unterschrift klären solltest:

• Höhe: 5 Prozent der Anfangssumme pro Jahr sind Standard. Brauchst du mehr, weil zum Beispiel eine Abfindung oder ein Verkauf absehbar ist, verhandle es vorher. Nachträglich geht es selten.
• Übertragbarkeit: Verfällt das Recht am Jahresende oder darfst du ungenutzte Beträge ins nächste Jahr mitnehmen? Das zweite ist deutlich wertvoller.
• Mindestbetrag: Manche Banken verlangen mindestens 1.000 oder 2.500 Euro je Sondertilgung. Kleine Beträge gehen dann nicht.
• Wirkung: Bleibt die Rate gleich und die Laufzeit sinkt, oder wird die Rate neu berechnet? Für die Zinsersparnis ist die gleichbleibende Rate besser, für die monatliche Luft die sinkende. Gute Verträge lassen dich wählen.
• Kosten: Ein Sondertilgungs­recht über 5 Prozent hinaus kostet oft 0,05 bis 0,10 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Das lohnt sich nur, wenn du es auch nutzt. Wer nie sondertilgt, zahlt sonst 25 Jahre lang für eine Option, die er nicht braucht.

Noch ein Punkt für Verträge mit langer Zinsbindung: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne Vorfälligkeits­entschädigung. Das steht in § 489 BGB und gilt zusätzlich zum Sondertilgungs­recht im Vertrag. Mehr dazu im Artikel „Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?“.

Sondertilgung oder höhere Tilgung?

Wer sicher weiß, dass jeden Monat 250 Euro übrig sind, könnte statt der Sondertilgung einfach die Tilgung von 2 auf 3 Prozent setzen. Die Rate steigt dann im Beispiel auf 1.850 Euro, die Laufzeit sinkt auf gut 20 Jahre, die Zinsen auf rund 156.000 Euro. Das Ergebnis ähnelt der Sondertilgung von 2.500 bis 5.000 Euro im Jahr, mit einem Unterschied: Die höhere Rate ist Pflicht, die Sondertilgung ist freiwillig.

Meine Empfehlung in den meisten Fällen: Tilgung so hoch wie sicher tragbar, Sondertilgung für alles, was darüber hinaus kommt. Die feste Rate sollte in einem schlechten Monat ohne Nachdenken zahlbar sein. Bonus, Erbschaft und Steuererstattung kommen obendrauf, wenn sie da sind. Wer die Rate zu hoch ansetzt, um Zinsen zu sparen, zahlt beim ersten Engpass drauf. Viele Verträge erlauben außerdem einen Tilgungs­satzwechsel, mit dem du die Rate später anpassen kannst, das ist die dritte Stellschraube.

Die richtige Reihenfolge für dein Geld

Wenn Geld übrig ist, lohnt sich eine feste Reihenfolge, denn die verhindert, dass du mit der Sondertilgung etwas Richtiges tust und gleichzeitig etwas Wichtigeres liegen lässt:

1. Teure Kredite zuerst. Ratenkredit, Dispo, Leasing. Alles mit 7 Prozent und mehr geht vor der Baufinanzierung mit 4,4 Prozent.
2. Notgroschen auffüllen. Drei bis sechs Nettogehälter, verfügbar, nicht angelegt.
3. Geförderte Vorsorge mitnehmen. Arbeitgeberzuschuss zur betrieblichen Altersvorsorge, Zulagen, Steuervorteile. Was der Staat oder der Arbeitgeber dazugibt, schlägt jede Sondertilgung.
4. Dann die Sondertilgung. Sicher, steuerfrei, 4,4 Prozent. Besonders in den ersten zehn Jahren und besonders vor der Anschluss­finanzierung.
5. Zuletzt das freie Depot. Für Geld, das du zehn Jahre und länger nicht brauchst und dessen Schwankung du aushältst.

Für wen sich die Sondertilgung lohnt

Für fast jeden Eigentümer mit laufender Baufinanzierung, der seine Reserven gefüllt und keine teureren Schulden hat. Je höher dein Sollzins und je länger die Restlaufzeit, desto stärker wirkt jeder Euro. Bei 4,40 Prozent und 25 Jahren Restlaufzeit ist die Sondertilgung eine der besten Anlagen, die du ohne Risiko bekommen kannst.

Weniger lohnt sie sich bei alten Verträgen mit 1 Prozent Zins aus den Jahren 2020 und 2021. Dort ist das Tagesgeld schon rentabler, und das Geld gehört eher auf die Seite für die Anschluss­finanzierung, die bei diesen Verträgen teuer wird. Und sie lohnt sich nicht, wenn du dafür den Notgroschen plünderst. Was in deinem Fall die beste Reihenfolge ist, rechnen wir im Gespräch mit deinen echten Zahlen durch.

Häufige Fragen kurz beantwortet

Wie viel Sondertilgung ist pro Jahr erlaubt?

Üblich sind 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufpreis, bei 300.000 Euro also 15.000 Euro. Manche Banken erlauben 10 Prozent, höhere Rechte kosten meist 0,05 bis 0,10 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Was genau gilt, steht in deinem Darlehensvertrag.

Was bringt eine Sondertilgung von 5.000 Euro im Jahr?

Bei 300.000 Euro Darlehen, 4,40 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung bist du damit nach rund 18 Jahren statt nach gut 26 Jahren schuldenfrei und sparst rund 71.000 Euro Zinsen. Nach zehn Jahren ist die Restschuld um rund 61.000 Euro niedriger.

Ist Sondertilgung besser als Geld anlegen?

Die Sondertilgung bringt sicher und steuerfrei die Rendite deines Sollzinses, bei 4,40 Prozent entspricht das rund 6 Prozent Depotrendite vor Steuern. Ein Depot kann mehr bringen, schwankt aber. Vor der Sondertilgung kommen teure Kredite, der Notgroschen und geförderte Vorsorge.

Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Sondertilgung?

So früh wie möglich. Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 Euro im ersten Jahr spart im Beispiel rund 19.600 Euro Zinsen und 18 Monate Laufzeit. Dieselbe Zahlung im zwanzigsten Jahr spart nur noch einen Bruchteil, weil die Restschuld dann klein ist.

Sinkt durch die Sondertilgung meine Rate oder die Laufzeit?

Das regelt der Vertrag. Meist bleibt die Rate gleich und die Laufzeit verkürzt sich, das spart am meisten Zinsen. Manche Banken berechnen die Rate neu, dann sinkt die monatliche Belastung. Gute Verträge lassen dich wählen.

Kann ich auch ohne Sondertilgungsrecht zurückzahlen?

Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, nach § 489 BGB. Vorher geht es nur im Rahmen des vereinbarten Sondertilgungsrechts oder gegen Vorfälligkeitsentschädigung.

Stand: 8. November 2026. Rechenbasis: Annuitätendarlehen über 300.000 Euro, 4,40 Prozent Sollzins über die gesamte Laufzeit fortgeschrieben, 2 Prozent anfängliche Tilgung, Rate 1.600 Euro, Sondertilgung jeweils zum Jahresende, Rate bleibt gleich. Depotvergleich mit 6 Prozent Rendite vor Steuern, jährliche Einzahlung. Beispielhafte Rechnung ohne Gewähr, keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Rechtsgrundlage des Kündigungsrechts: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Abgeltungsteuer 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, § 32d EStG.